“利潤率降低、土地成本翻倍、競爭慘烈……”越來越多的跡象顯示，中國房地產(chǎn)“已進(jìn)入下半場”。如何在此背景下保持速度，已成為諸多房企面臨的首要問題。“不到5%的資本投入，分享項(xiàng)目40%以上的收益”，美國鐵獅門的地產(chǎn)運(yùn)營+地產(chǎn)基金的發(fā)展模式，頗讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)艷羨。
謀劃“聯(lián)姻”金融的房企不在小數(shù)，但建立成功模式的案例卻甚為少見，其難點(diǎn)何在？
地產(chǎn)基金的誘惑
“輕資產(chǎn)”成為今年房地產(chǎn)行業(yè)最流行的一個(gè)熱門詞語。較早叫出這一口號(hào)的，正是萬科所謂的“小股操盤”。萬科總裁郁亮表示：“這是學(xué)習(xí)鐵獅門模式。”
但按照鐵獅門總裁徐睿柏的說法，鐵獅門通過不到5%的資本投入，提取地產(chǎn)開發(fā)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)管理運(yùn)營費(fèi)和旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，“分享地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)40%以上的收益”�？墒侨f科的“小股操盤”模式往往只能獲得股份比例以內(nèi)的收益及部分營運(yùn)費(fèi)用，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到5%投入分享40%收益的紅利。
“房地產(chǎn)到最后本質(zhì)是金融問題，但金融方面對房地產(chǎn)并沒有開口。”萬科董事長王石在今年4月北京的一場論壇上表示。在他看來國外產(chǎn)融結(jié)合模式在國內(nèi)很難復(fù)制。
其中一個(gè)原因是國內(nèi)房企很難獲得金融牌照，這讓王石不得不“曲線救國”，去年10月萬科成為徽商銀行的單一最大股東。而其他開發(fā)商如恒大、綠地也都紛紛搶灘金融牌照。但什么時(shí)候可以反哺房地產(chǎn)，在業(yè)內(nèi)人士看來“為時(shí)尚遠(yuǎn)”。
事實(shí)上，同一時(shí)間國內(nèi)金融行業(yè)推動(dòng)的房地產(chǎn)基金也在野蠻生長，2013年人民幣房地產(chǎn)基金募集規(guī)模超過1381億元，同比增長了一倍。如果與2009年相比，募集規(guī)模更增長了16倍，當(dāng)中大比例都是金融行業(yè)推行的地產(chǎn)基金或者資管產(chǎn)品，最近這類地產(chǎn)基金也屢屢曝出兌付困難的風(fēng)險(xiǎn)。與鐵獅門相類似，由房企主導(dǎo)的基金卻甚為少見。
伴隨著高凈值人群大量移民海外，中國開發(fā)商也逐步轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場。自2012年以來，包括綠地、碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、萬通等10余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)數(shù)百億美元。
亨瑞集團(tuán)自2009年進(jìn)入美國地產(chǎn)投資開發(fā)領(lǐng)域，目前已經(jīng)在美國直接參與和投資了40多個(gè)項(xiàng)目，直接投融資20億美元，項(xiàng)目總規(guī)模超過100億美元。亨瑞集團(tuán)在美國的合作伙伴遍及地產(chǎn)開發(fā)整條價(jià)值鏈，包括美國市場上頂級(jí)的地產(chǎn)開發(fā)商，如：Lennar、Stockbridge、北京建工以及世界一流的建筑商、設(shè)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、金融機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)分銷渠道。
亨瑞海外美元基金成立于2014年初，由亨瑞集團(tuán)發(fā)起成立，主要從事北美房地產(chǎn)的投資和開發(fā)、資產(chǎn)收購以及融資解決方案�；鸪浞职l(fā)揮亨瑞美國投資管理團(tuán)隊(duì)的地產(chǎn)投資和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)并提供滿足投資人不同需求的多樣化產(chǎn)品。歷經(jīng)二十余年深耕，亨瑞集團(tuán)業(yè)已累積了上萬名高凈值核心客戶，旨在1年內(nèi)使亨瑞海外美元基金規(guī)模達(dá)到5億美元，目前已募集并投資超過5000萬美元。
亨瑞集團(tuán)已在國內(nèi)房企赴美房地產(chǎn)開發(fā)、土地規(guī)劃與設(shè)計(jì)、低成本融資等熱點(diǎn)問題上探索出成熟的新型開發(fā)模式，在成功實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)的拓展與轉(zhuǎn)型之時(shí)，也奠定了其美國移民商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的領(lǐng)航地位。亨瑞集團(tuán)將助力更多的中國企業(yè)進(jìn)軍美國房地產(chǎn)市場，在國際舞臺(tái)上再創(chuàng)輝煌！
