美國在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面臨著重重挑戰(zhàn)，但可喜的是購買房地產(chǎn)的黃金機會已經(jīng)到來。為什么現(xiàn)在和2021年便是購置美國房地產(chǎn)的好時機？
1. 全國各地房價走軟
根據(jù)美聯(lián)儲經(jīng)濟數(shù)據(jù)（FRED），2017年美國房屋銷售價格中位數(shù)開始走軟。由此可見，一些定價的通縮早被釋放出來了。
如果我們看一下2006年底上一個峰值之后發(fā)生了什么，我們看到銷售價格中位數(shù)在2.5年的時間里從25.5萬美元下降到21萬美元（-17%）。2009年的下半年的，房價觸底。
從2009年底到2012年，房價逐漸走高，然后在2017年下半年從22萬元爆發(fā)式上漲約55%至34萬元。
此后，銷售價格中位數(shù)從34萬美元下降到2019年第四季度的約31萬美元，跌幅為9%。
隨著價格和貸款利率雙雙下降，負擔能力上升。
2. 超低的房貸利率
房貸利率處于歷史低位，現(xiàn)在一些貸款人甚至為自住房提供了低于3%的30年抵押貸款。如果房子對您來說是剛需的話，看到這么低的利率，很難坐著不下手。
視乎情況，這樣的低利率可能會讓買房比租房更實惠。而房貸很可能是購房者最高的一項成本，低利率肯定會推動購房。
但利率也是一把雙刃劍。如果未來抵押貸款利率上升——短期內肯定是很大的一個“如果”，因為美聯(lián)儲已經(jīng)承諾在2022年之前保持低利率——那么可能會影響房價。但是，由于低利率使得現(xiàn)在的房子更實惠，買家可能會認為未來的加息是值得擔心的事情。
3. 股市處于歷史高位
標普500指數(shù)在2019年收盤時漲幅達到了驚人的31%。在2020年，標準普爾500指數(shù)和納斯達克指數(shù)在經(jīng)歷了2020年3月的艱難時期后，已經(jīng)反彈到歷史高點。因此，股票投資者非常富有，特別是科技投資者。
股市創(chuàng)造了如此多的財富，難免會有一部分財富轉移到2019年滯后的房地產(chǎn)上。將紅利變成實際資產(chǎn)的傳統(tǒng)將繼續(xù)下去，特別是現(xiàn)在。我們都渴望一種安穩(wěn)的感覺，而擁有一套房子或更大更好的房子會有幫助。
同時，我們也在尋求投資獲利。鑒于房地產(chǎn)價格比股票走得慢，分散投資于美國中心地帶的“18小時城市”會是可靠的策略。
4. 2020總統(tǒng)大選年
如果我們只知道一件關于權力欲強的政客的事情，那就是為了繼續(xù)執(zhí)政，他們會盡一切可能幫助確保經(jīng)濟持續(xù)增長。
股市和房地產(chǎn)市場往往會因為總統(tǒng)候選人的所有競選承諾而被炒作起來。重點是，無論誰勝出，股市和房市往往都會表現(xiàn)良好。
5. 租金持續(xù)走高
房產(chǎn)的價值最終取決于其租金收入。一些沿海城市由于房價上漲速度加快，資本化率上限會較低。而中心城市的資本化率上限將更高，這為追求收入的投資者提供了巨大的價值。
隨著冠狀病毒的大流行，數(shù)百萬人需要就地避難的地方。不過，多虧了經(jīng)濟刺激支票、各州豐厚的失業(yè)救濟金和工資保護計劃，相信很多美國人都能挺過封鎖期，繼續(xù)支付房租。在一些州，您每月可以賺到5,000多美元以上的失業(yè)救濟金。
6. 千禧一代正處于黃金購買期
千禧一代現(xiàn)在大多在30歲左右，這意味著他們有10多年的時間來攢首付。他們也正處于安家立業(yè)、生兒育女的階段。
擁有房產(chǎn)的最大催化劑可能莫過于孩子。當您追求穩(wěn)定時，您的筑巢本能就會超常發(fā)揮。此外，可能沒有比來自千禧一代的需求更大的房地產(chǎn)投資的多年催化劑。
如今，千禧一代幾乎占到了購房者的40%。
7. 工資增長再創(chuàng)新高
家庭實際收入中位數(shù)終于在2017年突破了歷史新高。最新數(shù)據(jù)是2018年底的63179元，相信當2020年2019年的數(shù)據(jù)出來后，家庭實際中位數(shù)收入會進一步上升。
8. 國外熱錢降溫
在2017年之前，許多沿海城市的買家不得不與富有的外國資金競爭，尤其是來自中國的資金。外國買家引起了競價戰(zhàn)，并對本地潛在買家造成了很大的競爭。此后，中國嚴厲打擊熱錢外流。因此，2019年中國買家購買美國房地產(chǎn)的人數(shù)同比下降超過50%。
現(xiàn)在，人們對2020年的冠狀病毒感到擔憂，中國富人正想盡一切辦法從中國經(jīng)濟走向多元化。
最終，外國資金會再次涌入美國，對美國房產(chǎn)的需求已經(jīng)積壓了兩年多，當需求最終被釋放出來時，很可能會再次引發(fā)全現(xiàn)金的競價戰(zhàn)。
9. V型經(jīng)濟復蘇
在2008-2009年金融危機期間，美國的中位數(shù)房價在2.5年內下降了約17%。美國不會經(jīng)歷類似幅度的衰退，因為2008-2009年經(jīng)濟衰退后，貸款標準一直非常嚴格。
自2009年以來，只有信用分數(shù)優(yōu)秀的人才能獲得抵押貸款，負攤銷貸款已經(jīng)消失了。買房首付20%以上也再次成為普遍做法。信用度高的借款人積累了如此多的房屋資產(chǎn)，大多數(shù)房主應該能夠比過去更容易地度過金融危機。
自2016年底的峰值以來，美國的銷售價格中位數(shù)已經(jīng)下降了約9%。即使房價繼續(xù)下跌，達到與上一次經(jīng)濟衰退相同的幅度，也只剩下8%了。
2020年為對抗冠狀病毒而自發(fā)的衰退意味著，由于美國有能力開放經(jīng)濟，所以復蘇應該會更快。這次的經(jīng)濟衰退與上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好幾年的時間才把系統(tǒng)的過度杠桿作用化解掉。
10. 貸款限額提高
美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美將收購的抵押貸款的最高貸款限額。
在美國大部分地區(qū)，2020年一單元房產(chǎn)的最高標準貸款限額將為510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。
在高成本地區(qū)，房利美和房地美收購的抵押貸款最高貸款限額將為765,600美元。更高的貸款限額意味著購房者能夠在相同的貸款利率下購買更多的房子。
