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美國(guó)樓市迎來(lái)新一輪繁榮，多因素促成投資佳機(jī)

發(fā)布時(shí)間：2014-02-19
摘要：據(jù)美國(guó)房產(chǎn)專家預(yù)測(cè)，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在反轉(zhuǎn)，應(yīng)該會(huì)在2015年再現(xiàn)繁榮。房地產(chǎn)繁榮再加上石油和天然氣產(chǎn)量不斷增長(zhǎng)以及其他因素，將足以提振整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)。實(shí)際上，由此導(dǎo)致的美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率可能會(huì)高于美聯(lián)儲(chǔ)2%到2.5%的長(zhǎng)期增長(zhǎng)預(yù)期。
      2014年新年伊始，中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)——綠地集團(tuán)，在北美的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目——洛杉磯綠地中心于2月14日舉行了隆重的開(kāi)工慶典，這標(biāo)志著綠地集團(tuán)新一輪海外開(kāi)發(fā)的全面啟動(dòng)。此番綠地集團(tuán)斥資10億美元，大手筆進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)，這也是迄今為止中國(guó)房企在美國(guó)投資最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，以綠地集團(tuán)為代表的中國(guó)房企正闊步邁向美國(guó)市場(chǎng)。

2014年2月14日，綠地集團(tuán)（右二）董事長(zhǎng)張玉良在洛杉磯出席——洛杉磯綠地中心項(xiàng)目開(kāi)工慶典

      據(jù)美國(guó)房產(chǎn)專家預(yù)測(cè)，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在反轉(zhuǎn)，應(yīng)該會(huì)在2015年再現(xiàn)繁榮。房地產(chǎn)繁榮再加上石油和天然氣產(chǎn)量不斷增長(zhǎng)以及其他因素，將足以提振整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)。實(shí)際上，由此導(dǎo)致的美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率可能會(huì)高于美聯(lián)儲(chǔ)2%到2.5%的長(zhǎng)期增長(zhǎng)預(yù)期。

      美國(guó)樓市的繁榮將受到房?jī)r(jià)上漲、待售房屋數(shù)量減少、家庭和人口不斷增多以及抵押貸款條件放寬等因素的推動(dòng)。這些因素應(yīng)該會(huì)在未來(lái)五年推動(dòng)住宅投資（包括新的建設(shè)和改建）每年增長(zhǎng)15%到20%。僅此一項(xiàng)就可能對(duì)GDP年增長(zhǎng)率貢獻(xiàn)一兩個(gè)百分點(diǎn)，并在此期間創(chuàng)造400萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。

      正是由于房地產(chǎn)業(yè)大幅衰退，才為這種繁榮奠定了基礎(chǔ)。關(guān)于房地產(chǎn)衰退的程度，2008年席卷全球的那場(chǎng)金融危機(jī)和美國(guó)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，讓所有人都記憶猶新。例如，泡沫之前的2000年到2004年期間，年均單戶住宅開(kāi)工數(shù)為140萬(wàn)棟。而在泡沫破裂之后，年均單戶住宅開(kāi)工數(shù)降至50萬(wàn)棟，并且一直維持在這一水平。此前年均90萬(wàn)的新屋銷售量也下降了三分之二。在截止2005年的25年里，年均住宅投資占美國(guó)GDP的4%，但2008年以來(lái)這一比例只有2.5%。

      現(xiàn)在從房?jī)r(jià)開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入了上升周期。標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-希勒20個(gè)大城市房?jī)r(jià)指數(shù)(S&P/Case-ShillerComposite 20 City Home Price index)自今年3月以來(lái)已經(jīng)上漲了8%。實(shí)際上，巴克萊(Barclays)預(yù)計(jì)，到2015年，名義房?jī)r(jià)將超過(guò)2006年創(chuàng)下的高點(diǎn)。房屋負(fù)擔(dān)能力也有所上升，原因是抵押貸款還款與收入和房租的比例從未像現(xiàn)在這樣有利。此外，房?jī)r(jià)和家庭收入之間的比例也回到了30年前的水平。毫無(wú)疑問(wèn)，房?jī)r(jià)和可負(fù)擔(dān)性不斷上升會(huì)直接導(dǎo)致房屋的購(gòu)買和建造。

      第二，相對(duì)供應(yīng)水平大幅下降。待售房屋數(shù)量下降到了200萬(wàn)套這一長(zhǎng)期平均水平。“影子庫(kù)存”房屋的數(shù)量更多——這是指要么喪失抵押贖回權(quán)，要么牽涉拖欠債務(wù)或抵押貸款違約的房屋。然而，由于沒(méi)有得到很好地維護(hù)，這些房屋有很多都?xì)埰撇豢�。這就意味著房屋有兩層供應(yīng)：優(yōu)質(zhì)房屋和受損房屋。對(duì)于大多數(shù)買家來(lái)說(shuō)，只有第一類市場(chǎng)與他們有關(guān)。這類市場(chǎng)的供應(yīng)正在接近1992年以來(lái)的最低點(diǎn)。

      受人口因素的推動(dòng)，住房需求將會(huì)非常強(qiáng)勁。國(guó)際貨幣基金組織(IMF)預(yù)計(jì)，從2012年到2017年，美國(guó)人口將增加1500萬(wàn)，高于過(guò)去五年的增幅。增長(zhǎng)最快的兩個(gè)群體分別是55歲以上的人和所謂的“回聲潮一代人”(echo boomers)，即嬰兒潮一代人的孫輩。第一個(gè)群體的住房擁有率最高。

      第二個(gè)群體中的相當(dāng)大一部分人都在租房，他們即將開(kāi)始購(gòu)房。摩根大通(JPMorgan)預(yù)計(jì)，僅僅為了滿足新增人口的需求， 美國(guó)就需要在2017年之前新增600萬(wàn)套住房。

      還有就是組建家庭趨勢(shì)的恢復(fù)。摩根大通統(tǒng)計(jì)顯示，從1958年到2007年，每年新組建的家庭數(shù)量穩(wěn)定在140萬(wàn)左右。但在金融危機(jī)之后的三年，隨著年輕人開(kāi)始合租或與父母住在一起，這一數(shù)量降至50萬(wàn)以下。現(xiàn)在，該數(shù)據(jù)已在上述水平上翻番，而且估計(jì)即將組建的家庭數(shù)量正處于歷史高點(diǎn)。大多數(shù)人預(yù)計(jì)家庭組建數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步增加，它已連續(xù)多年超過(guò)了50年來(lái)的平均水平。

      最后，抵押貸款申請(qǐng)條件開(kāi)始放寬。2008年之后貸款標(biāo)準(zhǔn)急劇收緊，目前利用新的抵押貸款買房的比例處于10年以來(lái)的最低水平。然而，家庭財(cái)務(wù)也大有改善，償債率正在恢復(fù)到危機(jī)之前的水平。此外，銀行也需要通過(guò)發(fā)放抵押貸款來(lái)獲得收入。因此，抵押信貸開(kāi)始敞開(kāi)大門，這也促進(jìn)了住房銷售。

      目前來(lái)看，2008年開(kāi)始刮起的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)逆風(fēng)依然在壓制美國(guó)的增長(zhǎng)，2012年上半年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率僅在1.7%左右徘徊。這股逆風(fēng)或許需要將近兩年的時(shí)間才能消逝，但它同時(shí)為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇打下基礎(chǔ)，而樓市的繁榮將成為最大的推動(dòng)因素。

      自2013年以來(lái)，美國(guó)逐漸復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)就吸引了數(shù)家中國(guó)大型房企的目光。2014年，綠地集團(tuán)首開(kāi)先河的大手筆投入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也向廣大投資者昭示了投資美國(guó)的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)悉，綠地集團(tuán)在進(jìn)駐美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前，已選擇全球最具影響力的投資移民機(jī)構(gòu)——亨瑞國(guó)際咨詢集團(tuán)，作為其在美國(guó)洛杉磯綠地中心項(xiàng)目的合作伙伴。亨瑞集團(tuán)近幾年EB-5申請(qǐng)總量高達(dá)全球總量的10%，已經(jīng)為美國(guó)創(chuàng)造直接、間接及衍生就業(yè)近萬(wàn)，并獨(dú)家在美擁有第三方資金監(jiān)管，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目甄選和項(xiàng)目盡職調(diào)查和后續(xù)安家服務(wù)將為各界投資移民人士保駕護(hù)航。

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