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在美國(guó)買(mǎi)房，合同里需注意的特別條款

發(fā)布時(shí)間：2014-01-22
摘要：移民到美國(guó)，很多人都會(huì)考慮在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)。在美國(guó)買(mǎi)房，有幾個(gè)“偶發(fā)或特殊事件 Contingencies” 經(jīng)常在合同內(nèi)提到并應(yīng)提前做準(zhǔn)備。
      移民到美國(guó)，很多人都會(huì)考慮在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)。在美國(guó)買(mǎi)房，有幾個(gè)“偶發(fā)或特殊事件 Contingencies” 經(jīng)常在合同內(nèi)提到并應(yīng)提前做好準(zhǔn)備（就是說(shuō)萬(wàn)一這些情況發(fā)生了，買(mǎi)家是否有權(quán)中止合同，拿回定金 Deposit ）。

      (1) 如涉及貸款，銀行要請(qǐng)估價(jià)師去對(duì)房子真實(shí)價(jià)值做綜合性評(píng)估 Appraisal。萬(wàn)一評(píng)估出來(lái)的房?jī)r(jià)甚至低于您想從銀行拿到的貸款額，“偶發(fā)事件 contingency”就發(fā)生了。比如您簽合同購(gòu)買(mǎi) 80 萬(wàn)的房子，打算貸款 70% 也就是向銀行借 56 萬(wàn)�？墒枪纼r(jià)師對(duì)此房評(píng)估只值 70 萬(wàn)，那么銀行就只貸給您 70 萬(wàn) X 70% = 49 萬(wàn)，意味著您需要再想辦法自己增加首付 56 – 49 = 7 萬(wàn)。沒(méi)這筆錢(qián)怎么辦？可以不買(mǎi)了并把原來(lái) 10% 的定金拿回來(lái)嗎？合同里有這項(xiàng) Appraisal Contingency 就沒(méi)問(wèn)題。
      (2) 努力幾個(gè)星期后，貸款仍然沒(méi)有獲批，當(dāng)然買(mǎi)不成了。合同里有這項(xiàng) Financing Contingency 就沒(méi)問(wèn)題。
      (3) 簽了協(xié)議書(shū)/ 合同，請(qǐng)工程師做完房屋檢查，但發(fā)現(xiàn)管道系統(tǒng)年久失修，或線路古老不勝負(fù)荷，或屋頂漏水嚴(yán)重等等。這時(shí)買(mǎi)家有三種選擇：1、馬上與屋主協(xié)商修理或折減房?jī)r(jià)做為補(bǔ)償。2、中止合同。3、不在乎，繼續(xù)合同（不用奇怪，這種買(mǎi)家本來(lái)就打算把此宅夷為平地）。對(duì)前兩者，合同里一定要有這項(xiàng) Inspection Contingency 。
      Contingencies 不止這幾種， 有時(shí)律師會(huì)依據(jù)別的特殊情況增加別的特殊條款。又比方有些買(mǎi)家需要賣(mài)掉自己原來(lái)的房子才能過(guò)戶新家，合同里就可以有這個(gè)“賣(mài)舊買(mǎi)新 Buying Contingency on Selling Current Home”。當(dāng)然屋主也不會(huì)癡情等永久，這種條款會(huì)有一個(gè)時(shí)間限制，一旦超過(guò)天數(shù)，屋主就有權(quán)馬上取消合同。

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