要知道，在2015年，多倫多家庭的中位數(shù)稅后收入也只有68,632加元。我們常常計(jì)算購(gòu)買(mǎi)北京的房產(chǎn)需要XX年不吃不喝。對(duì)于多倫多與溫哥華這些移民很喜歡的加拿大城市來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字，也同樣居高不下。

 

人們通常認(rèn)為擁有住房是一件只有華人群體在意的事情，這實(shí)際上是一個(gè)很大的誤區(qū)。根據(jù)加拿大皇家銀行的報(bào)告，加拿大超過(guò)40%的35歲以下人士擁有自己的住房。這顯著高出美國(guó)的數(shù)據(jù)，而在卡爾加里，薩斯卡通等城市，甚至有超過(guò)一半的人們擁有自己的住房。

 

數(shù)據(jù)的結(jié)果與我們的認(rèn)知有著很大的不同。人們以為西方人崇尚自由的生活，寧愿選擇租房也不會(huì)攢下足夠的資金買(mǎi)房。但事實(shí)上，在租金的價(jià)格高于房貸月供的時(shí)候，人們會(huì)做出理性的選擇，向買(mǎi)下屬于自己的房屋前行。

 

有太多人辛勤工作，但是也沒(méi)有見(jiàn)到工資上漲，但房屋的價(jià)格，尤其是這些移民眾多，生活移居的城市中的價(jià)格，卻居高不下。人們期望房屋能夠降價(jià)，但這看起來(lái)，并不是市場(chǎng)價(jià)格在未來(lái)的走向。

 

二、壓力測(cè)試的浮現(xiàn)

 

在2018年1月1日開(kāi)始，加拿大聯(lián)邦政府提出了一項(xiàng)名為“壓力測(cè)試”的貸款限制政策。加拿大金融消費(fèi)者協(xié)會(huì)（Financial Consumer Agency of Canada）對(duì)貸款申請(qǐng)者做出了進(jìn)一步的要求：原則上，貸款申請(qǐng)者的毛償債率不得超過(guò)32%，總償債率不得超過(guò)40%。這意味著，申請(qǐng)者用于償還貸款的收入占比不能超過(guò)40%。無(wú)法維系這一基準(zhǔn)的貸款申請(qǐng)者，將不會(huì)獲批。

 

這樣的限制性貸款政策有許多優(yōu)點(diǎn)：或許人們認(rèn)為只能用收入的40%償還貸款有些苛刻，但是這也能夠確保申請(qǐng)者不會(huì)面臨無(wú)法償還貸款，最終導(dǎo)致破產(chǎn)的問(wèn)題。雖然要求嚴(yán)苛，但是這樣的要求可以保護(hù)加拿大的信貸系統(tǒng)，讓加拿大不會(huì)面臨類(lèi)似于2008年次貸危機(jī)一樣的經(jīng)濟(jì)大潰敗。

 

而在房?jī)r(jià)方面，對(duì)貸款申請(qǐng)者的嚴(yán)格要求將會(huì)限制獲批貸款的人數(shù)，在需求數(shù)量減少時(shí)，房屋的價(jià)格理論上也會(huì)有所下降。從房屋的可負(fù)擔(dān)性方面來(lái)說(shuō)，壓力測(cè)試的存在利大于弊。

 

不過(guò)，這種對(duì)房屋貸款的壓力，導(dǎo)致了另外一個(gè)在社區(qū)和新移民群體當(dāng)中日益嚴(yán)重的問(wèn)題：人們沒(méi)有辦法貸款買(mǎi)房了。移民群體喜歡使用的“螞蟻搬家”的辦法需要房屋貸款的支持，而在無(wú)法貸款的情況下，螞蟻搬家會(huì)導(dǎo)致移民群體在購(gòu)買(mǎi)房屋的問(wèn)題上遇到挑戰(zhàn)。

 

很遺憾，并不是所有的新移民都能夠很快地在加拿大找到他們?cè)�本期望的高收入工作。而現(xiàn)實(shí)的是，許多人不得不在一些與自身技能并不相符的低收入工作當(dāng)中度過(guò)一段時(shí)光。在目前的貸款制度下，低收入的直接影響，就是無(wú)法再申領(lǐng)出足夠的貸款金額，用來(lái)支付高昂的房?jī)r(jià)。低收入與高房?jī)r(jià)的“雙重打擊”，讓加拿大民眾在面對(duì)房屋問(wèn)題上有些喘不過(guò)氣。

 

三、政客的必爭(zhēng)之地

 

在2019年的聯(lián)邦大選當(dāng)中，住房問(wèn)題是各個(gè)黨派都在著重強(qiáng)調(diào)的重要議題。截至目前，加拿大的三個(gè)主要黨派均宣布了在當(dāng)選后，自身黨派期望執(zhí)行的住房政策。

 

早在競(jìng)選期前，執(zhí)政的聯(lián)邦自由黨就已經(jīng)出臺(tái)了幫助首次購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)屬于自己房屋的首次購(gòu)房者激勵(lì)計(jì)劃。這一計(jì)劃將會(huì)允許聯(lián)邦政府為首次購(gòu)房者提供房屋價(jià)格5%或者10%的貸款，并與購(gòu)房者一同擁有這套住房。

 

這筆補(bǔ)助得以降低購(gòu)房者所需要的貸款數(shù)額，并以此讓房屋更加可以負(fù)擔(dān)，并能夠讓更多的購(gòu)房者得到貸款。

 

直到貸款期限超過(guò)25年，或者將房屋再次被售出的時(shí)候，購(gòu)房者才需要償還來(lái)自聯(lián)邦政府的貸款。這等同于在購(gòu)房者首次購(gòu)房時(shí)，為他們提供了一個(gè)最多九折的“購(gòu)房折扣”。

 

不過(guò)，想要申請(qǐng)這筆激勵(lì)資金并不算容易。申請(qǐng)者的收入必須在12萬(wàn)加元以下，房屋的價(jià)值也需要在50萬(wàn)加元以下。對(duì)于多倫多與溫哥華的樓市來(lái)說(shuō)，這樣的政策倒是幫不上多大的忙。

 

因此，在大選期開(kāi)始的第一天，自由黨政府隨后推出了這一政策的加強(qiáng)版。在多倫多與溫哥華地區(qū)，首次購(gòu)房者激勵(lì)計(jì)劃的年收入上限將提高至15萬(wàn)元，房屋價(jià)值的上限也提升到了78.9萬(wàn)加元。除此之外，聯(lián)邦政府還將針對(duì)非加拿大居民的買(mǎi)家征收投機(jī)稅。

 

在可負(fù)擔(dān)性住房方面，自由黨在過(guò)去設(shè)立了國(guó)家住房戰(zhàn)略，投資550億加元，幫助在全國(guó)各地建設(shè)可負(fù)擔(dān)住房項(xiàng)目。

 

可負(fù)擔(dān)性住房也是加拿大新民主黨應(yīng)對(duì)住房危機(jī)的策略。新民主黨領(lǐng)袖辛格在9月17日宣布，新民主黨將會(huì)斥資50億加元，在全國(guó)建設(shè)50萬(wàn)套可負(fù)擔(dān)住房。不過(guò)在同一篇報(bào)道中，辛格沒(méi)有談到這將會(huì)導(dǎo)致的政府赤字。

 

而在各黨當(dāng)中，轟動(dòng)最大的，當(dāng)屬聯(lián)邦保守黨。在造謠自由黨計(jì)劃針對(duì)自住房買(mǎi)賣(mài)征收稅款被抓包后，他們提出的自身關(guān)于房屋政策的四點(diǎn)計(jì)劃：修改貸款壓力測(cè)試、延長(zhǎng)首次購(gòu)房者可以獲批的貸款年限、打擊房地產(chǎn)行業(yè)中的洗錢(qián)行為、增加土地的供給。

 

拋開(kāi)各黨之間的黨爭(zhēng)行為，這是自2015年以來(lái)，有主要政黨針對(duì)房屋問(wèn)題提出的不同的聲音。我們一同來(lái)看一看，這些政策在過(guò)往是否有效，并且他們是否能夠解決目前民眾面對(duì)的住房問(wèn)題。

 

增加土地供給，并期望房地產(chǎn)商增加房屋數(shù)量的政策與安大略省福特政府的計(jì)劃相同。就執(zhí)政一年來(lái)看，效果并不顯著。雖然在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論當(dāng)中，供給增加會(huì)導(dǎo)致商品的數(shù)量增多，價(jià)格下降。

 

但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，他們更像是壟斷企業(yè)，他們的生產(chǎn)數(shù)量選擇并不取決于成本，而是取決于他們的邊際成本與邊際營(yíng)業(yè)額。增加土地供應(yīng)會(huì)不會(huì)幫助民眾購(gòu)房并不好說(shuō)，但是在這樣的情況下，地產(chǎn)商倒是可能會(huì)賺得更多。

 

打擊洗錢(qián)行為的確是目前加拿大樓市需要解決的問(wèn)題。在BC省，那些豪宅的所有人均使用空殼公司購(gòu)買(mǎi)房屋。而多倫多星報(bào)也曾報(bào)道，來(lái)路不明的臟錢(qián)導(dǎo)致了多倫多房市價(jià)格上漲。

 

這樣的政策值得鼓勵(lì)，但實(shí)現(xiàn)的方式卻十分模糊。保守黨是否會(huì)向反洗錢(qián)機(jī)構(gòu)撥發(fā)更多款項(xiàng)？反洗錢(qián)與警方的協(xié)作，乃至合并，有沒(méi)有切實(shí)的可能？而在偵測(cè)工作后，洗錢(qián)的犯罪嫌疑人能否得到審判，刑法當(dāng)中是否存有漏洞？這些，都是這場(chǎng)針對(duì)洗錢(qián)行為的戰(zhàn)爭(zhēng)需要面對(duì)的真實(shí)問(wèn)題。反洗錢(qián)的決心值得鼓勵(lì)，但這條道路上，還有很長(zhǎng)的道路要走。

 

更加存在問(wèn)題的部分，在于修正壓力測(cè)試，與延長(zhǎng)貸款時(shí)長(zhǎng)。這兩項(xiàng)措施的首要目的，并不是想讓房屋變得更加可以負(fù)擔(dān)，而是希望人們更加容易獲得貸款，成功“上車(chē)”。

 

顯然，這樣的做法對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)并無(wú)益處：更多的買(mǎi)家會(huì)導(dǎo)致掛牌的價(jià)格更加高昂。但對(duì)于炒房的人士，賣(mài)房的人士來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的活躍當(dāng)然可以讓他們獲利。自然，在住房?jī)r(jià)格的問(wèn)題上，并不是所有人，都有一樣的利益。

 

房子究竟是來(lái)住的，還是來(lái)炒的？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，不同的人群，在身處不同的位置時(shí)，會(huì)有不同的答案。保守黨的政策希望人們更容易獲得住房，但是卻選擇忽視家庭負(fù)債與價(jià)格問(wèn)題。新民主黨認(rèn)為房子時(shí)應(yīng)該來(lái)住的，但是這將人們渴望擁有住房的訴求放在了第二位。

 

事實(shí)上，房屋既是長(zhǎng)期消費(fèi)品，也是用來(lái)投資的重要工具。這并不是一個(gè)可以被簡(jiǎn)單暴力拆分的問(wèn)題。房屋問(wèn)題需要一個(gè)平衡的政策解決。

 

四、除了溫哥華和多倫多，加拿大總體房?jī)r(jià)還是相對(duì)便宜

 

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，住房問(wèn)題的根源，在于加拿大各個(gè)城市之間存在的巨大差異。同樣是規(guī)模較大的城市，薩省薩斯卡通的房屋均價(jià)剛剛超過(guò)30萬(wàn)加幣（約160萬(wàn)人民幣），而里賈納的房屋均價(jià)還不到30萬(wàn)加幣。這與溫哥華與多倫多彷佛處于兩個(gè)世界。

 

而加拿大無(wú)法將更多的公民吸引到其他的城市當(dāng)中，是一個(gè)更加值得思考的問(wèn)題。為什么其他的城市無(wú)法擁有多倫多能夠給予人們的機(jī)會(huì)，為什么其他的城市無(wú)法留住具有天賦的人們。

 

多倫多已經(jīng)成為了一個(gè)國(guó)際大都市：這里有各大體育聯(lián)盟的職業(yè)球隊(duì)，這里有全世界各種背景的人，這里有世界上數(shù)一數(shù)二的大學(xué)。但這些美好的事物也讓人們發(fā)現(xiàn)在這里越來(lái)越難以負(fù)擔(dān)生活。而與此對(duì)應(yīng)的，是加拿大大西洋地區(qū)，由于缺乏人口增長(zhǎng)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)放緩。如何更好地分配資源，減小城市之間的差異，才是解決房屋問(wèn)題的根本原因。

 

想一想鶴崗與北京的房屋差價(jià)，或許我們就能夠明白為什么同樣是可以居住的房子，他們的價(jià)格差異卻如此巨大。

 

我們到底應(yīng)該讓房屋更加可以負(fù)擔(dān)？還是應(yīng)該爭(zhēng)取趕快上車(chē)，從涌起的房產(chǎn)泡沫中抹上那么一杯羹？這個(gè)問(wèn)題，居住在多倫多與溫哥華的人們，需要開(kāi)始認(rèn)真地去思考。