除了"貴"之外，已經(jīng)很難再找出另外一個字來形容2019年多倫多的公寓市場，能尋覓到$1000/平方英尺以下的預(yù)售公寓已并非易事！
如何量化多倫多公寓市場的“貴”？
那究竟是什么原因造成多倫多公寓價格的“貴”？
只有把問題進(jìn)行量化，才能理性判斷公寓供應(yīng)的充足與短缺、公寓價格的高與低。現(xiàn)先從供需來分析問題的根源，然后再分解計算公寓的建筑成本。
先來看看房屋的供應(yīng)情況，過去20年的供應(yīng)量通常低于40,000套，如有報道說今年的住房供應(yīng)量為8萬套，意味著是正常數(shù)量的兩倍；如說是2萬套，那就是正常數(shù)字的一半。據(jù)此，就能很好地判斷房屋供應(yīng)的“充足”或“短缺”。
影響多倫多公寓價格升降的主要因素
01
房價升高的主要因素
· 建筑成本
人工和材料成本不斷增加，加上加元的疲軟，意味著成本更高。 截至當(dāng)今，建筑成本從$300/平方英尺到$500/平方英尺不等，比3至4年前增長了40％到50％。
· 政府收費(fèi)
政府收費(fèi)占了總成本很大一部分。對于$50萬的單位，政府收費(fèi)約占$11萬：
稅（HST）：約$4萬
城市發(fā)展費(fèi)：約$4萬
教育、社區(qū)配套費(fèi)：約$3萬
· 土地成本
政府正在對開發(fā)商的建設(shè)地點(diǎn)施加越來越多的限制。土地所有者知道開發(fā)商難以獲得土地，所以他們并不迫切出售土地。這一趨勢反映在過去3年市場上預(yù)建單位數(shù)量的減少：
2017年第一季度：6200單元
2018年第一季度：4000單元
2019年第一季度：1827單元
另外，項(xiàng)目的長時間審批流程也意味著開發(fā)成本增加，項(xiàng)目的獲批需時4并不奇怪。假設(shè)開發(fā)商以$8000萬的價格購買了一塊土地，那么施工前4年$ 8000萬所產(chǎn)生的利息以及其他相關(guān)的土地持有成本都將增加建筑成本。
· 移民
2018年，安大略省有132,000名新移民，而不列顛哥倫比亞省有42,000名移民。在接下來的3年里，預(yù)計將有大約100萬新移民來到加拿大，其中大約一半將來到安大略省。以下是加拿大的人口數(shù)量統(tǒng)計，就可以量化“龐大”的移民人數(shù)。
加拿大：三千七百萬
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大多倫多地區(qū)：六百萬
多倫多：三百萬
新移民通常對房價不是很敏感，只要有能力在新國家建立新的生活，他們就會付錢購買。這就是為什么當(dāng)市場受到大量移民的推動時，很難控制房價的原因。
· 本地購房者
每年約有320,000名首次購房者準(zhǔn)備購買新房。去年GTA中約51%的房產(chǎn)交易是屬于首次購房者。
02
房價降低的主要因素
· 壓力測試：加拿大央行的貸款壓力測試政策，貸款額度降低，購買力下降
· 政府新的調(diào)控政策：政府頒布新的調(diào)控政策抑制房價
多倫多士嘉堡、北約克、市中心公寓成本
根據(jù)以上的量化分析，現(xiàn)分別以多倫多士嘉堡、北約克和市中心為例來分析建造一個公寓單元的成本。
成本細(xì)分如下：
土地
士嘉堡：約$250/平方英尺
北約克：約$ 350/平方英尺
市中心：約$ 450/平方英尺
建筑成本
人工、材料和貨幣匯率都會影響建筑成本。為什么在市中心更貴？這是由于市中心的建筑的復(fù)雜化，例如，開發(fā)商可能需要封閉一些繁忙的道路進(jìn)行施工，或者只能在交通非高峰時段施工等，所有這些因素意味著更長的施工時間，因此成本更高。
政府收費(fèi)
如上所述，政府收費(fèi)將包括HST，城市發(fā)展費(fèi)，教育、社區(qū)配套費(fèi)用， 費(fèi)用約為$180/平方英尺。
基本費(fèi)用如下：
士嘉堡：$ 730
北約克：$ 830
市中心：$ 1,030
附加因素
· 地鐵沿線
如果建筑物距離地鐵僅8分鐘步行路程，那么每平方英尺需增加$100的費(fèi)用。
· 高質(zhì)量的裝飾、裝修
如果公寓大樓和套間的裝飾、裝修更高端，那么每平方英尺需增加約$100。例如，公寓單元中的所有Miele設(shè)備的成本約為$25,000，500平方英尺的單位為每平方英尺$50。
總成本為：
士嘉堡：$730
北約克：$1030
市中心：$1,230
因此，如果士嘉堡的預(yù)售公寓價格為$930/平方英尺，可以說很貴；$810/平方英尺,價格還可以。如 $ 700/平方英尺，絕對不可能。
綜上所述，就可以量化新項(xiàng)目的定價是否“合理”。
