對(duì)于申請(qǐng)房貸購買加拿大房產(chǎn)的各位買家來說，貸款續(xù)約是必須考慮的問題之一。亨瑞集團(tuán)專家介紹，加拿大住房按揭貸款的貸款期與還款期通常是不一致的。例如，貸款期5年，還款期30年，即，與銀行簽署的貸款合同有效期5年，預(yù)計(jì)30年還完。貸款到期后， 如果不是一次性還清，就會(huì)涉及到貸款續(xù)約或轉(zhuǎn)銀行的問題。

　　貸款該如何續(xù)約，在初次貸款選擇銀行和貸款產(chǎn)品時(shí)就需要考慮，而大多數(shù)消費(fèi)者在貸款到期之前才會(huì)開始了解貸款續(xù)期的程序和所涉及的問題。消費(fèi)者在最初選擇按揭貸款時(shí)，會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的家庭財(cái)務(wù)狀況以及不同銀行的產(chǎn)品和利率做出決定。貸款到期后，借款人有權(quán)利根據(jù)目前的家庭情況以及市場(chǎng)情況做出重新安排。一次性還清，在原金融機(jī)構(gòu)續(xù)約，或從其他銀行借款償還原金融機(jī)構(gòu)，重新安排的結(jié)果大致可以分為上述三類�？傊�，貸款到期后，消費(fèi)者有重新選擇的機(jī)會(huì)，當(dāng)然，原借款銀行也有重新選擇的機(jī)會(huì)。根據(jù)加拿大現(xiàn)行法律法規(guī)，金融機(jī)構(gòu)需要在貸款到期至少21天前有效通知借款人續(xù)約具體內(nèi)容或不再續(xù)約的決定。續(xù)約的具體內(nèi)容包括：利率，貸款期，有效期，還款頻率等。一些金融機(jī)構(gòu)有時(shí)會(huì)附上貸款續(xù)期合同。其實(shí)，很多消費(fèi)者在接到續(xù)約通知之前就已經(jīng)開始計(jì)劃下一期按揭貸款的安排了。
　　貸款到期，解除合同時(shí)，對(duì)消費(fèi)者來說既是一種解脫，又是一個(gè)機(jī)會(huì)，如何充分利用這一機(jī)會(huì)，消費(fèi)者需要考慮如下問題：
　　對(duì)原貸款機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品和服務(wù)是否滿意；
　　目前的家庭財(cái)務(wù)狀況是否允許提高月供款，從而加速還清按揭貸款；
　　是否需要改變付款頻率；
　　是否打算在到期時(shí)大比例提前還款；
　　是否打算將家庭債務(wù)進(jìn)行重組，例如，增加按揭貸款，用于償還信用卡負(fù)債；
　　是否需要增加貸款金額，用于房屋裝修或其他家庭開支；
　　是否準(zhǔn)備近期賣房；
　　是否需要申請(qǐng)房屋凈值信用額度，或增加額度，以備不時(shí)之需或投資；

　　很多消費(fèi)者在初次選擇按揭貸款時(shí)沒有經(jīng)驗(yàn)，太過注重利率，而忽略了產(chǎn)品上的差異和服務(wù)上的優(yōu)劣。經(jīng)過一個(gè)貸款其后才發(fā)現(xiàn)原貸款金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)和產(chǎn)品上的缺陷。還有一些消費(fèi)者，由于從前的財(cái)務(wù)或信用狀況不好，被迫選擇了B類貸款機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品和服務(wù)。還有，一些消費(fèi)者自身財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變化，需求也相應(yīng)變化，需要更加全面的產(chǎn)品和服務(wù)，而原貸款機(jī)構(gòu)無法滿足。很多消費(fèi)者因原貸款機(jī)構(gòu)沒有房屋凈值信用額度；在原貸款銀行無法做blend and extend；封閉式按揭貸款提前還款額度無法滿足需求等，而希望轉(zhuǎn)銀行。房屋凈值額度對(duì)于統(tǒng)籌管理家庭資產(chǎn)和負(fù)債非常重要，而一些從中國來的新移民并不了解這一產(chǎn)品，在當(dāng)初做出貸款決定時(shí)也沒有把這一產(chǎn)品考慮在內(nèi)，在加拿大生活一段時(shí)間之后，才發(fā)現(xiàn)這一產(chǎn)品。選擇固定利率的消費(fèi)者，如果原貸款銀行無法辦理blend and extend，就只能將原固定利率的按揭貸款堅(jiān)持到底，即使在貸款期間出現(xiàn)比較優(yōu)惠的利率也無能為力。絕大多數(shù)中小金融機(jī)構(gòu)沒有“blend and extend”產(chǎn)品和服務(wù)，所以最初選擇貸款銀行時(shí)，是選擇大銀行還是小機(jī)構(gòu)，是有很大區(qū)別的。選擇浮動(dòng)利率的消費(fèi)者，在遇到最優(yōu)惠貸款利率P不斷上漲的情況下，非常希望能夠加速還款，如果原貸款機(jī)構(gòu)只允許每年大比例金額還款的額度只有10%原貸款本金的情況下，即使手中有現(xiàn)金也很難將貸款余額降下來。
　　如果當(dāng)初選擇正確，在貸款到期后，選擇一個(gè)適合自己的貸款期和利率即可，沒必要一定換銀行。通常情況下，只要借款人在原貸款合同期內(nèi)能夠履行合約，如期付 款，則貸款銀行不會(huì)主動(dòng)提出不再續(xù)約。加拿大的商業(yè)銀行在貸款續(xù)約時(shí)通常不會(huì)收費(fèi)，但有些非銀行金融機(jī)構(gòu)會(huì)收費(fèi)。例如，某金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款到期續(xù)約收費(fèi)有如 下說明：Up to $500 Fee for Renewal or Conversion of Mortgage Loan for Residential Properties: Payable for each loan renewal or auto-renewal and for each conversion from an adjustable to a fixed rate. In the case of non-residential properties, the fee is ¼ of 1% of the outstanding principal balance or $500.00, whichever is greater. 很多人在討論選擇大銀行和小金融機(jī)構(gòu)在按揭貸款上的區(qū)別，看看收費(fèi)上的不同就知道有什么區(qū)別了。選擇中小金融機(jī)構(gòu)按揭貸款時(shí)，切忌要事先拿到收費(fèi)表，再做出最后決定。細(xì)心的讀者會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)報(bào)表中，利差收入小于手續(xù)費(fèi)收入。
　　什么時(shí)候，通過什么途徑獲得最優(yōu)惠利率的信息呢？通常情況下，原貸款到期前4個(gè)月就可以開始著手準(zhǔn)備了。有些銀行允許貸款到期前90天以內(nèi)“提前續(xù)約” （early renewal），如果恰好此時(shí)有很好的折扣利率，借款人可以提前終止原合同，到期前90天之內(nèi)就可以執(zhí)行下一期的利率了。例如，原貸款利率5.7%，還 有90天到期，如果今天就有比較低的折扣利率，可以立刻申請(qǐng)執(zhí)行“提前續(xù)約”。很多人選擇通過貸款經(jīng)紀(jì)獲知各家銀行的最優(yōu)惠貸款利率，其實(shí)，貸款經(jīng)紀(jì)可以 代理的銀行是有限的，RBC，BMO，HSBC，CIBC等按揭貸款業(yè)務(wù)比較活躍的銀行，都不接受貸款經(jīng)紀(jì)的代理，要想獲悉這些銀行的貸款利率，需要自己 動(dòng)手。大多數(shù)中小金融機(jī)構(gòu)，不允許“提前續(xù)約”，這也是大銀行與中小金融機(jī)構(gòu)的區(qū)別。
　　如果最終決定換銀行，罰款和手續(xù)費(fèi)是首要的問題。如果貸款沒到期，又是封閉式貸款，多少都會(huì)有罰款。如果換銀行，至少會(huì)發(fā)生解除抵押費(fèi)和管理費(fèi)。這些費(fèi)用每 個(gè)銀行的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，需要借款人自己在原貸款合同中找到準(zhǔn)確數(shù)字。至于罰款，借款人自己沒有辦法計(jì)算出準(zhǔn)確的數(shù)字，需要查詢?cè)�貸款機(jī)構(gòu)。另外一項(xiàng)費(fèi)用就是 律師費(fèi)，這里面的學(xué)問很大。如果當(dāng)初注冊(cè)抵押的時(shí)候，以常規(guī)按揭貸款注冊(cè)抵押，換銀行的時(shí)候無需律師介入，就可以將抵押轉(zhuǎn)給另一個(gè)銀行。如果是組合按揭抵 押方式，則需要律師介入，一定會(huì)發(fā)生律師費(fèi)。如果原貸款是常規(guī)按揭貸款注冊(cè)抵押，轉(zhuǎn)到另外銀行時(shí)改為組合按揭貸款注冊(cè)方式，后者可以使用 FCT（First Canadian Title）公司作為內(nèi)部律師來完成抵押注冊(cè)，費(fèi)用相對(duì)較低。