近一年多以來，加拿大房貸利率經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)整，數(shù)據(jù)起伏的背后是
加拿大房產(chǎn)買家時(shí)而繃緊、時(shí)而放松的神經(jīng)。不少買家詢問，到底應(yīng)該選擇固定利率還是浮動利率？
亨瑞集團(tuán)專家介紹，固定利率（fixed rate）和浮動利率（variable rate）房貸的利率差距，從未像現(xiàn)在這么接近，但畢竟還是有一點(diǎn)差距，因此一些財(cái)經(jīng)專家繼續(xù)勸告消費(fèi)者選擇利率稍低點(diǎn)的浮動利率房貸，并指出從過去25年看，總是選擇浮動利率房貸的人更合算。
從數(shù)字上看，確實(shí)是浮動利率房貸更低，例如，目前消費(fèi)者可以找到利率在3%左右的5年固定利率房貸，而同樣的5年期浮動利率房貸大約是2.6%，兩者的息差是0.5個(gè)百分點(diǎn)�？墒牵瑸檫@么小的息差冒風(fēng)險(xiǎn)值得嗎？
2010 年，當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)有可能再度跌入衰退時(shí)，固定與浮動利率房貸之間的差距擴(kuò)大至約1.7%，后來隨著二度衰退的風(fēng)險(xiǎn)縮小，這一息差也不斷變小， 目前僅相差約0.3%。因此，大多數(shù)專家認(rèn)為，為保險(xiǎn)起見，消費(fèi)者應(yīng)該選擇固定利率房貸。溫哥華一位房貸經(jīng)紀(jì)人說，只有當(dāng)固定和浮動利率房貸之間的 息差達(dá)到1%時(shí)，選擇浮動利率房貸才是合理的。
他告誡人們，現(xiàn)在利率處于極低狀況，這種利率環(huán)境不可能長期持續(xù)下去，央行總有一天會提升基本利率，迫使各商業(yè)銀行跟隨提高房貸利率，只要商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)跟隨央行提升利率0.25%，造成浮動利率房貸上漲同樣幅度的利率，浮動利率房貸相對現(xiàn)行固定利率房貸的優(yōu)勢便立即消失。
也許有人會說，屆時(shí)可以立即轉(zhuǎn)為固定利率房貸，便能規(guī)避利率上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但這是一廂情愿的想法，事實(shí)上當(dāng)利率上漲時(shí)，固定利率房貸的利率也會上升，到時(shí)難以再找到像目前這么便宜的房貸利率了。
加拿大一家房貸網(wǎng)站的負(fù)責(zé)人解釋說，固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，而債券市場的殖利率往往比央行基本利率更早上漲，因此當(dāng)浮動利率上漲 時(shí)，固定利率已經(jīng)完成上漲過程，背負(fù)浮動利率房貸的消費(fèi)者此時(shí)想要鎖定房貸利率，只能接受更高的固定利率。
有些主張選擇浮動利率房貸的行家認(rèn)為，央行很有可能數(shù)年內(nèi)無力提升基本利率，完全可以利用這段時(shí)間節(jié)省房貸支出。然而，這只是推測，沒人確切知道央行將在何時(shí)加息，因而很難掌握鎖定利率的時(shí)機(jī)。如果經(jīng)濟(jì)狀況轉(zhuǎn)好，央行可能比外界預(yù)期的更早加息。
按照一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的分析，為了避免加元匯率過高，損害加拿大制造和出口業(yè)的全球競爭力，加拿大央行將等到2015年美國聯(lián)準(zhǔn)會加息時(shí)，才會跟進(jìn)加息。即使這種推測最終成真，也難以知道那時(shí)固定利率能繼續(xù)維持目前這么低的水平。
什么時(shí)候選擇浮動
我們發(fā)現(xiàn)，在過去20年間的任何時(shí)候，選擇浮動利率的總是要比當(dāng)時(shí)選擇固定利率要低很多。與5年的固定利率相比，某個(gè)時(shí)段差異超過3%，平均差異基本在1.25%至2.5 %左右。所以專家認(rèn)為，長線以浮動為主。
什么時(shí)候選擇固定
固定利率有時(shí)也是非常好的，特別是處在探底位時(shí)，而浮動利率Prime–X中的X又不大的前提下。銀行什么時(shí)候會出現(xiàn)固定利率升降，他們在看加拿大Bond的收益率。你也可以看。因?yàn)锽ond收益利率每天升升降降，沒有關(guān)系， 但是如果連續(xù)下降或連續(xù)升高幾周，甚至1個(gè)月，銀行會馬上采取行動進(jìn)行調(diào)整。如果你也每天在看Bond收益率，你就會基本知道，銀行是否要升息還是要降息 了。根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)，一般當(dāng)Bond收益率連續(xù)3至4周走高，大部分銀行會立刻采取行動進(jìn)行提高3年/4年/5年的固定利率。但是如果Bond收益率連續(xù) 3至4周下降，銀行會開始就進(jìn)行“暗”降，然后再進(jìn)行“明”降。所謂“暗”降，主要是通過2種手段執(zhí)行。一種是提高傭金，讓房貸經(jīng)紀(jì)進(jìn)行更多的購點(diǎn)降息行 為來降低實(shí)際利率而不影響整體市場利率。第二種做法就是進(jìn)行給于一個(gè)特定條件的促銷，比如30天之內(nèi)close案子的，給于特別的優(yōu)惠利率等。“暗”降往往是明降的前奏。如果Bond收益率繼續(xù)下跌，那么明降也就馬上來臨了。
