加拿大房產(chǎn)出租的收益回報較高，因此很多加拿大房產(chǎn)投資人樂于將房產(chǎn)進行出租，收取穩(wěn)定租金回報的同時等待房產(chǎn)升值。對于這類投資者而言，準(zhǔn)確地計算投資回報率，是決定是否要投資房產(chǎn)，以及如何選擇投資類物業(yè)的最關(guān)鍵問題。
多倫多的公寓租賃市場近年來發(fā)展迅猛，目前多倫多市中心的優(yōu)質(zhì)公寓有時已經(jīng)出現(xiàn)一房難求的情況。因此，亨瑞移民專家以多倫多公寓出租為例，為您計算加拿大房產(chǎn)出租的回報率。在加拿大投資地產(chǎn)，準(zhǔn)確地計算投資回報率，其實是由投資人決定的。簡單來說，投資回報率是指投資所產(chǎn)生的收益與投入本金的比例。比如多倫多Bay街上的一處公寓樓，一個臥室加一個陽光房，售價41萬，市場租金2200 每月，每月管理費514，每月地稅174元，買這樣一個單元作為投資房，投資收益會是多少呢？如果用現(xiàn)金一次付清，買斷這個單元，年收入是 2200x12=26400，每年的支出為（514+174）x12=8256，第一年的收入為 （26400-8256）/410,000=4.425%。在多倫多即使沒有貸款，或貸款全部付清了，投資公寓的回報率也不會超過4.5%，還需要承擔(dān)昂貴的交易費用，管理租客、承擔(dān)空置風(fēng)險、進行必要的房屋維修，那么投資房產(chǎn)將是一項得不償失的投資。
這么看來，投資加拿大房產(chǎn)的回報率也并不是很高。其實不然。亨瑞移民專家表示，如果投資人通過貸款的方式投資多倫多公寓，投資回報率可以達到7%以上。2010年以來，投資類房產(chǎn)的按揭貸款政策始終沒有變過，依然是最低首付20%。如果投資人首付 20%，即8.2萬，房產(chǎn)交割費用8000元，即，投資總成本9萬元；5年固定利率2.99%，30年還款期，貸款金額328,000，月供1,378， 第一年總支出：貸款本息合計16,534，(其中本金6,880，利息9,653)，地稅2,090，管理費6,168，支出總額24,792，第一年總 收入26,400，正現(xiàn)金流1,608，由于是正現(xiàn)金流，因此，可以理解為，房東所支付的貸款利息，地稅和大樓管理費等全部費用都是租客負擔(dān)的，投資人9 萬元投資的當(dāng)年收益為，房產(chǎn)權(quán)益增加，即，貸款本金部分6,880，加上現(xiàn)金收入1,608，總收益為8,488，總投資9萬元的情況下，第一年收益率 （Return On Investment /ROI）8,488/90,000=9.4%。
次年，在月供、租金、管理費和地稅均不變，總支出還是24,792的情況下，總收入也不變，但利息為9,446，本金是7088，第二年的收益率 (ROI) 7,088+1,608/90,000=9.66%。以此類推，5年貸款合同期結(jié)束時，共償還貸款本金36,539，同時，現(xiàn)金收入8,040，累計 44,579，收回成本近50%。很多人在計算收益率時沒有考慮租客為房東償還的貸款本金，而貸款本金正是房屋凈值增加的部分，在申報投資收益時，貸款本 金部分不屬于費用支出，屬于收入，不能抵稅。
亨瑞移民專家表示，通過上述計算可以看出，貸款比例越大、投資回報率越高，但現(xiàn)金流也越低。還清貸款時，現(xiàn)金流情況最好，但投資回報率最低。20%首付的情況下，在多倫多市中心的公寓投資，按照現(xiàn)在的貸款利率，年投資回報率可以達到8-9%；北約克或其他地方公寓樓的投資回報率在7%-8%。這樣的投資回報率，是值得一試的。
