亨瑞集團投資總監(jiān)周華接受網(wǎng)易房產(chǎn)專訪

　　就中國房企集體出海的話題，在7月15日的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第14屆年會上，亨瑞集團投資總監(jiān)周華接受了網(wǎng)易房產(chǎn)的采訪。
　　周華表示，中國房地產(chǎn)企業(yè)在赴海外投資的過程中，已經(jīng)作出了初步的探索和嘗試，但也存在一些誤區(qū)，總的來說，面對陌生的市場環(huán)境，需要注意以下幾個問題：第一，要明確自己的角色定位；第二，要選擇專業(yè)的本土團隊；第三，要遵守美國的市場規(guī)則。
　　周華還介紹，目前赴美投資的國內(nèi)房地產(chǎn)商仍然把住宅開發(fā)作為自己的主要開發(fā)項目，商業(yè)、寫字樓等涉足較少。中國房企之所以更傾向于住宅類項目，更多是基于財務(wù)角度的考慮。住宅銷售可以快速回籠資金，使得現(xiàn)金流壓力較小。酒店或?qū)懽謽琼椖抠Y金占用時間長，對于國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商來說，會背負較大的資金壓力。
　　對于中國房企赴美投資的前景，周華對網(wǎng)易房產(chǎn)表示，他個人持樂觀態(tài)度。在本次博鰲論壇的與會過程中，已有數(shù)十家房企表示已在美國市場進行過項目考察與調(diào)研。周華相信，未來會有更多的中國房地產(chǎn)企業(yè)進軍美國市場。

　　以下為對亨瑞集團投資總監(jiān)周華采訪實錄：
　　記者：咱們中國的房企進入美國市場以后，他們面對的主要客戶群體主要是移民的家庭，或者亞裔的家庭，您對這一觀點是否認可？
　　周華：這個實際上就涉及到一個公司國際化視野的問題�，F(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)商赴美投資大多數(shù)建設(shè)的還是住宅，酒店、寫字樓項目相對來說還是比較少，因為住宅項目面向的很多是我們的華裔群體。但是未來這個市場肯定不只針對華人，或者不只針對中國大陸市場，但僅就目前來講應(yīng)該說他們還是非常重要的購買力。像綠地、復(fù)星這樣具有國際化視野的企業(yè)，他們未來肯定會建造符合各國客戶群體需求的物業(yè)類型。
　　記者：亨瑞集團在中國本土房企的轉(zhuǎn)化當中有什么促進作用？
　　周華：亨瑞集團現(xiàn)在逐漸向房地產(chǎn)金融集團和美國房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)化，實際上這種復(fù)合定位是基于亨瑞集團兩項核心優(yōu)勢來講的。首先講房地產(chǎn)金融，對應(yīng)的是亨瑞集團的低成本融資優(yōu)勢，而房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)服務(wù)商就指的是從傳統(tǒng)意義上的項目獲取，到商業(yè)談判，盡職調(diào)查，項目的建設(shè)、總包、分包，到后期項目的預(yù)售，包括稅務(wù)規(guī)劃等，亨瑞可以提供全產(chǎn)業(yè)鏈的一站式服務(wù)�？偟膩碇v，我們在為客戶提供融資的同時，還能提供美國最本土化、專業(yè)性的全流程服務(wù)。
　　亨瑞集團不僅有近十年的美國地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，還擁有很多像Lennar、綠地這樣的知名的中美合作伙伴，至今為止亨瑞集團管理著20多億美元的地產(chǎn)組合，投資的項目總額也超過了100億美元。除此之外，我們在美國有自己的項目開發(fā)和盡職調(diào)查團隊，同時也積攢了許多優(yōu)質(zhì)的項目。我們自己會投一部分錢，再加一部分我們的EB-5的融資，幫助客戶獲取一部分銀行貸款，大家一起來干這個事情。當然我們自己還可以為國內(nèi)的高凈值客戶提供自己的基金產(chǎn)品，包括固定收益類的，股權(quán)類的都可以。
　　記者：您所說的優(yōu)質(zhì)項目都是在美國嗎？
　　周華：對，基本上都是在美國。
　　記者：您剛才提到包括跟綠地的合作過程當中，你們會給他們提供一些低成本的融資，這個過程能否具體的講一下，你們是怎么樣給他們提供的，你們的資源優(yōu)勢在哪里，為什么你們在這么短期的時間內(nèi)可以有一個低成本融資提供給對方。
　　周華：首先這個低成本融資是EB-5融資，EB-5融資是美國移民局（USCIS）的投資移民項目，旨在通過外國投資者的投資和就業(yè)的創(chuàng)造刺激美國經(jīng)濟的發(fā)展。簡單來說，你可以投五十萬到一百萬美元到符合移民局認可的、能夠創(chuàng)造就業(yè)的項目中，然后獲取美國的永久綠卡。亨瑞集團之所以這么快速的，這么短的時間內(nèi)可以提供給綠地這么大的一個資金量，首先來講是市場大環(huán)境為亨瑞集團提供了強大的融資能力。近年來北美投資移民已經(jīng)成為一種熱潮，亨瑞集團是做投資移民起家的，在多年的市場耕耘中，累積了龐大的高凈值客戶群體，形成了極強的市場開拓能力，這些都可以為我們從事海外地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)基金奠定堅實的基礎(chǔ)。其次綠地集團在國內(nèi)具有非常高的信譽度，所以說客戶愿意拿出資金來投資到項目中。一方面是信任亨瑞，解決移民的問題，另一方面他們也很放心把資金投入到像綠地這樣的項目中，所以說我們可以在短期之內(nèi)募集大量的資金。
　　記者：你們剛才提到戰(zhàn)略合作伙伴，那亨瑞集團在選擇戰(zhàn)略合作伙伴的時候有沒有一定的標準和要求？
　　周華：是的，我們會有自己的標準和要求。就以前的機構(gòu)合作方來講，在市場上均有很高的知名度和市場影響力，資金實力也非常雄厚。而對于個人投資者來說，我們更希望選擇具有海外資產(chǎn)配置需求的成熟投資者，像亨瑞的基金產(chǎn)品就滿足這樣客戶的需求。
　　記者：企業(yè)進入新的市場，可能會遇到包括政策、法律法規(guī)、市場開拓、文化差異等各種問題，這方面企業(yè)如何去有效的規(guī)避？
　　周華：實際上來說我們首先要對市場進行調(diào)研分析，基本上我們會將市場分為三個等級。我們知道一些房地產(chǎn)企業(yè)在馬來西亞非常成功，像馬來西亞這樣的國家，它實際上可以和中國同分在第二等這個水平線上，中國房地產(chǎn)商在國內(nèi)市場上玩得非常順的這一套體系，完全可以復(fù)制馬來西亞，因此不會遇到很大的問題。還有第三等級，像非洲一些地方那就更簡單了，規(guī)則會相對少一些。但是美國是第一個等級，他是整個法律法規(guī)體系是很完善的，包括歐美的一些地產(chǎn)市場，它的法律法規(guī)、細則，包括整體的流程，非常嚴謹，你很難通過中國所謂的“關(guān)系”或者是政府公關(guān)來解決問題。要規(guī)避這種風險，要注意幾個問題。第一，要明確自己的角色定位；第二，要選擇專業(yè)的本土團隊。第三，要遵守美國的市場規(guī)則。這是我對中國地產(chǎn)商赴美投資的小小建議。