近日，兆瑞資本總經(jīng)理鄒振業(yè)接受了“金V說”的獨(dú)家專訪，詳細(xì)闡述了美國房地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會以及兆瑞資本的投資策略。

作為全球最大的留學(xué)移民服務(wù)咨詢公司亨瑞集團(tuán)旗下的投資機(jī)構(gòu)，兆瑞資本2015年初才正式成立，其前身是亨瑞集團(tuán)美國投資部，在美國地產(chǎn)投資和項(xiàng)目管理上已積累了8年的投資經(jīng)驗(yàn)，成功投資管理了50多個地產(chǎn)投資項(xiàng)目，投資規(guī)模超過30億美金，目前兆瑞資本旗下?lián)碛?0只基金，已退出項(xiàng)目平均內(nèi)部收益率(IRR)超過25%。

如此高的內(nèi)部收益率(IRR)，還不是短期脈沖式表現(xiàn)，而是長期穩(wěn)定性的高回報(bào)。兆瑞資本總經(jīng)理鄒振業(yè)以幾個已成功退出或正在開發(fā)中的項(xiàng)目進(jìn)行了舉例，這幾個項(xiàng)目的內(nèi)部收益率(IRR)都非�？捎^。

第一個已成功退出的項(xiàng)目是在加州洛杉磯的三層商業(yè)地產(chǎn)。亨瑞集團(tuán)(兆瑞資本前身，亨瑞集團(tuán)北美投資部)在2011年投資于該總成本為3000萬美元的項(xiàng)目。在2015年9月，項(xiàng)目以4900萬美元的售價(jià)退出。其中，項(xiàng)目的股權(quán)投資為1000萬美元，退出時(shí)接近2000萬美元的收益，內(nèi)部收益率(IRR)超過30%。在項(xiàng)目退出前，此項(xiàng)目成功引入了小肥羊火鍋和臺灣的85°C等知名品牌。盡管項(xiàng)目已退出，但兆瑞資本的個人投資者對項(xiàng)目位置和品質(zhì)看好，因此希望能租下部分面積以繼續(xù)參與經(jīng)營，從項(xiàng)目開發(fā)的投資人變成物業(yè)經(jīng)營者。

另一個項(xiàng)目案例是位于西雅圖核心辦公區(qū)域的12層寫字樓。該項(xiàng)目2015年5月全體完工還尚未完全退出，但已吸引全球社交網(wǎng)站巨頭Facebook簽立了一份12年的長期租約，做為其西雅圖總部。該項(xiàng)目投資時(shí)評估價(jià)值為1.3億美元，而當(dāng)前評估價(jià)值已達(dá)到2.4億美金，預(yù)期內(nèi)部收益率(IRR)超過25%。

位于波士頓市中心的海港廣場的高端公寓項(xiàng)目則更具代表性。鄒振業(yè)介紹，該項(xiàng)目位于波士頓核心市中心的海港廣場區(qū)域，緊鄰CBD，屬于黃金地段。2015年初，兆瑞資本以1.2億美元的成本收購M1&M2住宅地塊，不到1年時(shí)間，在設(shè)計(jì)規(guī)劃獲得市政府審批后，土地當(dāng)前最新評估價(jià)已達(dá)1.6億美元。就在該地塊旁邊，加拿大的第一退休基金剛剛收購了緊鄰的6個地塊，其平均價(jià)格是兆瑞資本地塊收購價(jià)格的1.21倍。如現(xiàn)在退出該項(xiàng)目，投資的內(nèi)部收益率(IRR)將超過30%，但鄒振業(yè)表示會長期對該項(xiàng)目進(jìn)行投資，未來3-5年波士頓市場和該項(xiàng)目成長空間大。近期中國平安和中國人壽也在海港廣場投資了超過5億美元。

一系列高內(nèi)部收益率(IRR)項(xiàng)目以及擊敗眾多名企拿下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的背后，是兆瑞資本背靠亨瑞集團(tuán)擁有EB-5低成本融資的核心基礎(chǔ)優(yōu)勢。除此之外，兆瑞資本團(tuán)隊(duì)嚴(yán)格的項(xiàng)目篩選機(jī)制、盡調(diào)風(fēng)控流程和美國當(dāng)?shù)亓己玫男袠I(yè)資源也是其投資回報(bào)優(yōu)異表現(xiàn)的重要因素。

鄒振業(yè)介紹，兆瑞資本篩選EB-5資金投資項(xiàng)目時(shí)，篩選比例達(dá)到了1:10的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，這意味著兆瑞資本已投資的50個項(xiàng)目背后，團(tuán)隊(duì)總篩選的項(xiàng)目高達(dá)500多個。而股權(quán)投資項(xiàng)目篩選比例則更為嚴(yán)苛，保持在1:30的篩選比例。

對亨瑞集團(tuán)旗下所有高凈值客戶人群負(fù)責(zé)，在鄒振業(yè)看來，這是兆瑞資本的巨大責(zé)任。

“亨瑞集團(tuán)20多年積累了一批老客戶，口碑代代相傳，甚至一些老客戶從始至終都追隨我們。信任背后是一份巨大的責(zé)任，因此我們必須對投資人的資金負(fù)責(zé)。通過嚴(yán)格的盡職調(diào)研篩選出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，再將EB-5低成本資金帶入，做一個雙贏的架構(gòu)。對EB-5投資人，兆瑞資本從股權(quán)角度介入能夠幫助他們更好的把控風(fēng)險(xiǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，萬一項(xiàng)目出現(xiàn)問題，兆瑞資本將力保EB-5投資人的綠卡和本金安全，股權(quán)投資部分一定最后退出。”

鄒振業(yè)介紹，兆瑞資本與其他投資基金最大的不同在于對項(xiàng)目的安全性有雙重要求，即在滿足股權(quán)項(xiàng)目投資人的投資收益的同時(shí)還需要滿足EB-5投資人的投資移民計(jì)劃的就業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。一旦項(xiàng)目合作方出現(xiàn)問題，兆瑞資本可以全部接盤，繼續(xù)將地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成，使得項(xiàng)目能夠產(chǎn)生EB-5投資移民客戶申請美國綠卡所需滿足的就業(yè)基本條件。這意味著項(xiàng)目前期風(fēng)控會更加嚴(yán)格，需要從頭到尾的全流程監(jiān)管，責(zé)任重大。

據(jù)悉，兆瑞資本近期新晉成立了3只美元基金，滿足投資人拓展更靈活多元化的投資方式。其中一款是機(jī)會投資基金，能夠相對靈活投資美國地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或土地收購;第二款是債權(quán)類基金，投向?yàn)槊绹鴥?yōu)質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供第一和二順位融資、夾層貸款和過橋貸款等類型的融資;第三款是純股權(quán)類投資基金，可以投項(xiàng)目的優(yōu)先股和普通股。

以下為“金V說”與鄒振業(yè)的采訪對話實(shí)錄：

主持人：

想請問一下鄒總，現(xiàn)在兆瑞資本基金的期限和最低募資金額大概是多少?以及投資美國房地產(chǎn)的主要方式?

鄒振業(yè)：

基金期限根據(jù)不同基金會有不同期限，有些基金時(shí)間比較短，可以2年期退出，當(dāng)然可以持續(xù)投資，兩年有一個贖回，有些基金是以債權(quán)形式為主，大概三年左右的時(shí)間，偏股權(quán)型的基金投資周期相對更長一點(diǎn)，可能會4到5年。

主持人：

請問一下鄒總，在具體的資金募集過程中，主要遇到過哪些困難和障礙呢?

鄒振業(yè)：

談兩點(diǎn)，第一個從中國環(huán)境來談，中國大多數(shù)投資人有一些固有思維，比如國內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)投資產(chǎn)品相對比較單一，過去五到七年里面，大家都相對集中在一些信托或資管類的產(chǎn)品，投資渠道比較單一。機(jī)構(gòu)或者大集團(tuán)公司，他們的投資更多偏向于大規(guī)模買地來投資，進(jìn)入門檻比較高，所以相對投資渠道方式比較固定，比較單一，這個也是過去五到七年很多中國投資人養(yǎng)成的一個固定思維。

但反觀美國的投資完全不一樣，是一個非常開放靈活有活力的市場，投資機(jī)會跟渠道非常多，這也是我們的基金為什么有那么多支不同策略的基金存在的原因，以地產(chǎn)投資為例，它的投資形式非常多，有股權(quán)投資，優(yōu)先股、普通股，債權(quán)投資，第一順位債，很多機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)公司，他們以這種低風(fēng)險(xiǎn)、第一順位的建筑貸款進(jìn)入項(xiàng)目，或一個成熟物業(yè)項(xiàng)目開始運(yùn)營后，放永久性商業(yè)貸款，或是在開發(fā)運(yùn)營過程中一些夾層貸款，第二順位貸款，這在國內(nèi)是比較少見的，還有像一些過橋貸款。并且美國這種投資方式比較靈活，它的公司與公司之間，公司與個人之間，個人與個人之間，都可以拆借貸款，這個在中國現(xiàn)在法律還是不允許的，沒有這么靈活，所以主要是這兩方面，一個是國內(nèi)固有的產(chǎn)品渠道和個人投資習(xí)慣造成了很多投資人沒有辦法去接受一個比較靈活的市場的一個投資產(chǎn)品，還有就是對美國市場不是那么了解，美國的市場相對法律法規(guī)比較健全，但是有它自己一套完整的游戲規(guī)則跟玩法，這個是我覺得比較重要的兩點(diǎn)。 

主持人：

您認(rèn)為在美國投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該有哪些具體的注意事項(xiàng)?以及在成熟物業(yè)跟開發(fā)階段的物業(yè)投資選擇中，您更推薦哪一種呢?

鄒振業(yè)：

投資成熟物業(yè)還是做開發(fā)，現(xiàn)在這個時(shí)間點(diǎn)來講，可能成熟物業(yè)的收購已經(jīng)不是最好時(shí)間了，現(xiàn)在看開發(fā)是一個最合適的時(shí)間。在過去尤其金融危機(jī)以后，2009年到2013年這段時(shí)間，確實(shí)是經(jīng)歷了一段黃金物業(yè)收購時(shí)間，金融危機(jī)以后，很多資產(chǎn)以七折、對折，甚至在某些區(qū)域像佛羅里達(dá)、內(nèi)華達(dá)州已經(jīng)出現(xiàn)了兩折三折打折賣出的情況，很多銀行資產(chǎn)也出現(xiàn)了拍賣、清算，這是一個很好的機(jī)會去收購一些成熟物業(yè)，能以一個很便宜的價(jià)格買回來，然后進(jìn)行一個長期經(jīng)營，或者付出一定成本把這個物業(yè)升級，來賺取更好固定收益回報(bào)，這也是成熟物業(yè)的本質(zhì)，就是穩(wěn)定加長期的回報(bào)，雖說沒有那么高，但相對比較穩(wěn)定，這個也是為什么美國的房地產(chǎn)基金會這么受歡迎的原因之一，投資的形式和渠道還有環(huán)境非常成熟，所以在美國大部分物業(yè)收購幾乎都以機(jī)構(gòu)為主，個人的話也是參與到基金形式里邊來，或者像很多個人家族，委托一些基金管理公司幫他來收購這些成熟物業(yè)，這個確實(shí)在2009年到2013年是一個非常好的投資時(shí)機(jī)，因?yàn)閮r(jià)格便宜，租金收益持續(xù)上升，但從2014年來看，這樣的資產(chǎn)越來越少，并且不光美國自身經(jīng)濟(jì)開始回升，包括全球的資本也開始回流美國，全球的經(jīng)濟(jì)環(huán)境大家也看到了，歐洲停滯不前，很多新興市場國家也開始出現(xiàn)過去長時(shí)間快速發(fā)展后的大幅的波動或動蕩。再回過頭看一些發(fā)達(dá)國家，像加拿大和澳洲等國家基于石油或鐵礦石、大宗商品的巨幅下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)衰退，情況也比較嚴(yán)重，大量資金開始回流美國，所以美國現(xiàn)在整個市場資金不缺，原來很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都已經(jīng)被一搶而空，用這個詞來形容都不過分，以一線城市資產(chǎn)價(jià)格來看，他們常用的一個形容價(jià)格單位叫資本化率，一線城市現(xiàn)在已經(jīng)低到3%到4%左右，曼哈頓一些物業(yè)甚至低于3%的水平，大家投進(jìn)這樣的物業(yè)，每年只能收3%到4%的租金收益，這是現(xiàn)實(shí)狀況，但還是有很多機(jī)構(gòu)在收這樣的市場，因?yàn)楹芏啾ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)，他們?nèi)谫Y成本非常低，也側(cè)面反應(yīng)美國機(jī)構(gòu)投資市場比較完善。現(xiàn)在來看，我們覺得現(xiàn)行資產(chǎn)價(jià)格比較高了，開發(fā)是更好的機(jī)會，并且這一次的第二屆全球房地產(chǎn)投資高峰論壇也請了很多美國專業(yè)機(jī)構(gòu)，他們的大老板過來介紹現(xiàn)在的投資環(huán)境，也講到整個美國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢處在過去十年甚至二十年房地產(chǎn)行業(yè)最好的時(shí)期，供給需求是一個方面，包括資金流入資產(chǎn)的需求也是一方面，所以我們覺得現(xiàn)在開發(fā)是一個很好的機(jī)會，無論從收益角度還是從避險(xiǎn)角度，都是一個不錯的機(jī)會。

主持人：

兆瑞資本在美國已經(jīng)成功投資了50多個項(xiàng)目，想請鄒總分享一下現(xiàn)在儲備的項(xiàng)目，方便透露一下嗎?

鄒振業(yè)：

可以。我介紹一下亨瑞集團(tuán)公司已經(jīng)成功投資的項(xiàng)目和成功退出的項(xiàng)目，包括現(xiàn)在儲備的項(xiàng)目，舉個例子，我們在加州洛杉磯投一個三層樓商業(yè)地產(chǎn)，這個項(xiàng)目2011年投資，2015年9月份退出，前期投資資本金是三千萬美金多一點(diǎn)，最后退出時(shí)是四千九百萬美金，股本金投資是一千萬，退出時(shí)差不多將近兩千萬，這個年化收益率已經(jīng)超過了30%，像這個項(xiàng)目的租客里，包括大家耳熟能詳?shù)男》恃�，還有來自臺灣的85°C，整個是一個小三層商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模不大，今年退出了，收益非常不錯，像小肥羊這樣的合作伙伴我們也把他們順利帶進(jìn)了這個項(xiàng)目，還有很多投資人對于這樣的物業(yè)很感興趣，希望參與其中，他原來是作為項(xiàng)目個體投資人，但他希望能夠租或者買其中某一些物業(yè)，繼續(xù)自己運(yùn)營。

再看我們在西雅圖的一個寫字樓投資，那個項(xiàng)目現(xiàn)在沒有完全退出，但是從現(xiàn)在的情況來看是一個非常成功的投資，2012年開始投資項(xiàng)目，今年剛完工，一個12層寫字樓，在西雅圖一個核心辦公區(qū)域，周邊有亞馬遜、比爾蓋茨慈善基金會總部都在那邊，這個大樓今年五月份剛蓋完，然后是跟facebook臉譜公司簽了一個12年的長期租約，當(dāng)時(shí)這個項(xiàng)目總投資1.3個億美金，現(xiàn)在評估價(jià)值已到了2.4個億美金。雖說我們沒有完全退出，但是已經(jīng)有一個非常巨幅的上升，并且大家看到已經(jīng)簽了一個12年長約，它的價(jià)值只能往上升，將來退出的時(shí)候也是一個巨幅收益。IRR我們預(yù)期會到25%左右，這是一個復(fù)利計(jì)算，按國內(nèi)的單利計(jì)算可能會更高。

再有一個在波士頓海港廣場又投資一個接近8億美金的項(xiàng)目，我們的股本金投資超過1.4億美金，這個項(xiàng)目可以叫半成功，但我們沒有打算退出，這個土地我們也是過去12個月之內(nèi)定的，土地成本是1.2個億，最新我們的評估價(jià)值已經(jīng)到了1.6個億美金，我們的土地旁邊加拿大的PSP勞退基金也是收購了另外六個地塊，它收購?fù)恋氐钠骄鶅r(jià)格比我們高了25%，所以我們現(xiàn)在評估價(jià)值是完全反應(yīng)了市場價(jià)格，我們請了兩家第三方評估公司來做，還有現(xiàn)實(shí)的成交數(shù)據(jù)做參考，旁邊PSP勞退基金成交價(jià)格確實(shí)比我們高了25%，如果我們現(xiàn)在退出的話年化超過30%的收益，并且是無風(fēng)險(xiǎn)的，但是我們還是希望把這個項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行下去，所以也安排了EB5的資金，通過美國投資移民計(jì)劃，來滿足我們有綠卡需求的投資人參與進(jìn)來，因?yàn)槭呛芎玫膶W(xué)區(qū)房，并且是將來很難再找到的一個優(yōu)勢地塊，在波士頓核心市中心蓋一個新CBD，打個比方以北京為例，有點(diǎn)像中國國貿(mào)CBD旁邊，它在CBD旁邊，過一座橋，走路兩分鐘，新出20幾棟建筑，現(xiàn)在已搬過去的有PWC波士頓的總部，波士頓當(dāng)?shù)刈畲舐蓭熓聞?wù)所在其中一棟寫字樓租了三分之二的辦公面積，然后像酒店這樣的其他相關(guān)住宅物業(yè)已經(jīng)慢慢起來，所以像這樣的項(xiàng)目，也是我們近期著重推廣的，但已經(jīng)接近尾聲。

這個項(xiàng)目里除了有中國的資本，還有像韓國的機(jī)構(gòu)資本和臺灣的資金，他們也希望進(jìn)來，為什么還提到韓國的資本呢?我們在洛杉磯開發(fā)一個項(xiàng)目，在他們的項(xiàng)目街韓國城對面，我們的項(xiàng)目蓋完了，他們剛買下一塊土地，他們那塊土地空地，我們用它做停車場，所以認(rèn)識了，更巧的是他們也在波士頓看項(xiàng)目，他們看的項(xiàng)目更好，有一個現(xiàn)成的物業(yè)是兩棟寫字樓，就在波士頓海港廣場，已經(jīng)蓋完并且成功出租，它希望以資本化率是5%就是10億美金去買，結(jié)果沒買到，被另外一個人以12億美金的價(jià)格買到。他發(fā)現(xiàn)原來這樣好的機(jī)會所有人都在搶，包括我們現(xiàn)在拿下的這個項(xiàng)目，要投8個億美金，之前有很多國內(nèi)大機(jī)構(gòu)都在看，像萬科、萬達(dá)、恒大等等，我們也很幸運(yùn)把這個項(xiàng)目拿下來。 

除此之外在紐約市場，我們近期也拿下一個項(xiàng)目，在紐約的第五大道上，這個是很多人都夢寐以求的項(xiàng)目，并且在一個拐角兩條街道主干道交叉的位置，項(xiàng)目不大，兩個多億美金的投資，我們作為大股東參與，并且?guī)�入EB5資金，降低融資成本，提高杠桿，同時(shí)也提高股東股權(quán)投資回報(bào)率，當(dāng)然像其他包括銀行貸款，第一順位貸款也相對容易解決了，因?yàn)樗麄兊牟糠趾艿�，整個項(xiàng)目底商四層是商鋪，因?yàn)榘ぶ�紐約曼哈頓韓國城，現(xiàn)在也有像他們幾個大機(jī)構(gòu)，比如三星LG，他們正在洽談購買把它作為曼哈頓商鋪的一個旗艦店，上面是一個20幾層的住宅，這個我們也是背靠著亨瑞集團(tuán)的巨大客戶資源優(yōu)勢，我們也很有信心，這樣的項(xiàng)目可以盡快的出售。

除此之外包括我們在舊金山、洛杉磯還有西雅圖都有很多合作伙伴，之前也通過我們集團(tuán)的EB5的融資介入了很多項(xiàng)目，現(xiàn)在也優(yōu)先接觸到一些優(yōu)質(zhì)資源，我們希望后期可以陸續(xù)的把他們拿下來，也希望給中國機(jī)構(gòu)和個人投資人在美國一線城市提供一個好的項(xiàng)目。

我們最大的優(yōu)勢就是中國的市場，客戶的資金，但是前提還是我們要找到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并且提供一個合理價(jià)格給他們，不能說賣給中國的東西就賣得更貴，這個不行，主要說我們是通過其他的方式包括整個開發(fā)過程融資過程中，提高效率降低融資成本，來把這塊的收益給我們的股東創(chuàng)造出來，但從銷售退出渠道上來講，好項(xiàng)目、好價(jià)錢一定會有一個好市場。

主持人：

我們在投資項(xiàng)目時(shí)，看項(xiàng)目和最終投資的項(xiàng)目之間的篩選比例是多少?相信也是”金V說“的用戶會比較關(guān)心的一個話題。

鄒振業(yè)：

首先從原來的集團(tuán)公司篩選EB5項(xiàng)目的時(shí)候，我們的篩選的比例大概是1比10左右，10個項(xiàng)目里面挑出來1個項(xiàng)目。

主持人：

這很嚴(yán)格。

鄒振業(yè)：

所以原來我們投了50幾個項(xiàng)目，確實(shí)實(shí)實(shí)做了500多個項(xiàng)目篩選，其中有三分之一的項(xiàng)目接近兩百個項(xiàng)目，做一些前期盡職調(diào)查，正式操作的話，每個項(xiàng)目都要做深入的盡職調(diào)查。從股權(quán)投資的角度來講，我們的篩選比例更加嚴(yán)苛，大概現(xiàn)在是1比30的比例才能挑出來一個項(xiàng)目，因?yàn)楣蓹?quán)投資大多數(shù)都是我們的投資人，都是我們高資產(chǎn)凈值客戶，并且口碑代代相傳，原來我們做了20幾年，很多20年前的老客戶一直跟隨我們，所以這一點(diǎn)很重要，我們把現(xiàn)有的好項(xiàng)目資源整合起來，新的潛在項(xiàng)目，我們也通過嚴(yán)格篩選，1比30的比例能挑出一個，再把EB5資金帶進(jìn)來，做成一個雙贏架構(gòu)，對EB5投資人來講，兆瑞資本的介入能夠幫他們從股權(quán)角度把控風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槟惆彦X借給一個你不認(rèn)識的美國開發(fā)商是有風(fēng)的險(xiǎn)，以及我不改變?nèi)魏谓Y(jié)構(gòu)的情況下，仍然是這個開發(fā)商，但我兆瑞資本在其中參與，控制他的股權(quán)和話語權(quán)，降低這個風(fēng)險(xiǎn)，我對投資人承諾，如果萬一項(xiàng)目出現(xiàn)問題，我的EB5投資人能先行退場，股權(quán)資金投資人最后離場，但是股權(quán)投資人，我們的高資產(chǎn)凈值客戶投資人，他們都很希望參與進(jìn)來，因?yàn)樗麄冇玫紼B5高杠桿跟低成本，這是別的基金都沒有的，這個也是我們篩選好這個項(xiàng)目之后，要把EB5資金盡量引入進(jìn)來的原因，所以對這個項(xiàng)目有雙重要求，很多投資項(xiàng)目，我們沒辦法介入，包括像現(xiàn)成的資產(chǎn)收購或者像一些金融產(chǎn)品投資，我們很難去介入，更多是地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，我們可以充分利用股權(quán)資本金以及EB5資金，降低開發(fā)成本。

主持人：

兆瑞資本應(yīng)該是對項(xiàng)目篩選有著很嚴(yán)格的把關(guān)，我想我們”金V說“的用戶很關(guān)心的一個問題，就是什么樣的美國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能滿足EB5的投資要求?

鄒振業(yè)：

EB5，首先我對移民計(jì)劃做一個簡單介紹，這個是美國0年前就制定下的一個移民計(jì)劃，它主要是基于投資和直接創(chuàng)造就業(yè)相關(guān)的一類移民計(jì)劃，這類的基金，要想用在我們項(xiàng)目里面，要符合幾個基本要求。

第一個首先必須創(chuàng)造全新的就業(yè)機(jī)會，兩年以上的全新就業(yè)機(jī)會，所以剛才講的，這筆投資資金不能介入買現(xiàn)成的資產(chǎn)或金融理財(cái)產(chǎn)品，因?yàn)楹茈y創(chuàng)造新就業(yè)，只能是一些全新的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第二個他對參與到項(xiàng)目中間的資金比例也有一定限制，比如一個億美金投資的項(xiàng)目，它能創(chuàng)造一千個左右就業(yè)，一千個左右就業(yè)，每個人要創(chuàng)造十個就業(yè)，就剛好是一百個投資人，對應(yīng)的是五千萬美金，在一個億美金的項(xiàng)目里面，只能引入五千萬美金EB5資金，所以這是它的兩個硬性的要求。

第三點(diǎn)這個項(xiàng)目一定要順利完工，要把這個項(xiàng)目蓋完，這個也是亨瑞在過去這么多年，為什么做的這么成功的一個基本原因，我們看清楚本質(zhì)，項(xiàng)目不光是錢要幫投資人拿回來，這個是投資經(jīng)理要做好的事。即使你項(xiàng)目出問題，我協(xié)議簽的很完整，項(xiàng)目價(jià)值在那里，我的抵押率夠，投資人的錢是可以拿回來的。但第二個要求對我們來說更難，也是我們現(xiàn)在為什么有一半團(tuán)隊(duì)是在美國當(dāng)?shù)赜胸S富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，就是如果項(xiàng)目一旦出問題，錢要拿回來，同時(shí)項(xiàng)目要繼續(xù)把它蓋完，滿足投資的就業(yè)要求，滿足投資人拿到綠卡這個基本條件和基本訴求。這個時(shí)候我們就要求團(tuán)隊(duì)可以把這個項(xiàng)目直接接過來，能夠把它繼續(xù)蓋完，所以從一開始，任何項(xiàng)目篩選很嚴(yán)格，從頭到尾全流程監(jiān)管，并且所有資金全部由我們指定的第三方資產(chǎn)管理公司監(jiān)管，這個也是我們在美國的主要團(tuán)隊(duì)，我們在美國現(xiàn)在有三個資產(chǎn)管理公司團(tuán)隊(duì)，專門做地產(chǎn)項(xiàng)目的前期盡職調(diào)查和監(jiān)管，來保證我們項(xiàng)目的安全性和正常運(yùn)營，所以選擇EB5的項(xiàng)目，也不是那么輕松，除了從資金的安全性角度上來講，還有就是綠卡的安全性，當(dāng)然回過頭來，把這個做好之后，也是反哺到資金平臺，就是股權(quán)資本金投入到項(xiàng)目中間來，大家可以互惠互利，投資人可以通過這樣一個項(xiàng)目拿到綠卡，為了拿收益的投資人可以通過股權(quán)投資通過基金的平臺去創(chuàng)造更高的收益。

主持人：

我是不是可以理解為兆資本在投資美國房地產(chǎn)，跟其他基金相比的比較優(yōu)勢就是在EB5這個方面有很強(qiáng)的實(shí)力?

鄒振業(yè)：

融資這塊是我們最強(qiáng)的一塊，EB5當(dāng)然是我們的立足之本，也是我們從一開始做美國投資以來最核心的一塊，包括現(xiàn)在EB5也是我們管理的最大的一塊基金，已經(jīng)超過25億美金，涉及項(xiàng)目有50多個，超過100億美金了，除了這個之外，在這個平臺上我們衍生出很多的投資機(jī)會，包括我們現(xiàn)在的投資方式也很靈活，這樣也給我們的美國開發(fā)商提供更多附加價(jià)值，我們現(xiàn)在的投資基金有三個新基金產(chǎn)品，一個是非常靈活的投資基金，這個有點(diǎn)像主權(quán)投資基金，能夠投相對比較靈活的美國地產(chǎn)或收購?fù)恋?第二個是債權(quán)基金，可以對地產(chǎn)開發(fā)商提供債權(quán)方式融資，融資的渠道也包括第一順位融資，第二順位融資，夾層貸款融資;第三個基金是純股權(quán)基金，這個可以投項(xiàng)目的優(yōu)先股和普通股，三個基金可以靈活組合和配置，也是給我們美國合作方提供了更多附加價(jià)值，我們有更多談判的話語權(quán)，跟他們拿到更好的條件和更好的項(xiàng)目，同時(shí)也是可以充分保護(hù)到EB5投資人的權(quán)益。 

主持人：

如果讓您用三個詞來形容未來美國房地產(chǎn)市場的前景的話，您有哪三個詞想告訴”金V說“的用戶呢?

鄒振業(yè)：

穩(wěn)定，成熟，機(jī)遇。

來源：金V說