近日，亨瑞集團總裁鄒亨瑞先生接受了“金V說”的獨家專訪，詳細闡述了利用地產(chǎn)基金形式投資美國地產(chǎn)的趨勢和優(yōu)勢。
亨瑞集團董事長鄒亨瑞先生介紹，受EB5投資移民政策影響，亨瑞集團每年辦理的2000多個投資移民客戶有美國投資的需求，房地產(chǎn)投資是這些客戶的最愛，因為地產(chǎn)項目投資感覺總體安全可靠。于此同時，區(qū)別于像萬科、萬達等國內(nèi)大型地產(chǎn)公司有足夠人力物力可以在美國市場單打獨斗、全盤通吃，國內(nèi)眾多中小房企和高凈值個人，盡管認為美國房市有很大增值空間和回報，但限于人力、資源實力不足，無法直接參與項目的開發(fā)，在這種情況下，基金投資成為他們參與美國地產(chǎn)投資的最好方式。
也正是在這種大趨勢下，亨瑞集團成立了自己的獨立投資平臺--兆瑞資本，通過設立美元基金的方式滿足眾多國內(nèi)投資者的海外投資需求。今年兆瑞資本旗下基金規(guī)模已達到10億美元，撬動了30億美元的投資項目。預計明年基金規(guī)模將達到25億美元的規(guī)模。
為了保證客戶資金安全性和理想回報，鄒亨瑞在涉足房地產(chǎn)投資初期抱著非常謹慎的求證態(tài)度，雇傭了一批專業(yè)團隊從零開始，穩(wěn)扎穩(wěn)打，從拿地、規(guī)劃、建筑設計到盡職調(diào)查等整個房地產(chǎn)開發(fā)投資全流程深度參與介入，逐漸培養(yǎng)出一批專業(yè)資深的經(jīng)驗團隊進行全流程參與和風控。
鄒亨瑞介紹，兆瑞資本未來投資布局是多元化的。目前集中于房地產(chǎn)的原因是美國地產(chǎn)項目還有1-2年的投資窗口期，隨著地產(chǎn)行業(yè)未來進入周期性拐點，兆瑞資本也將拓展其他投資領域，比如影視、旅游、高端醫(yī)療、TMT，力求投資布局的多元化特征。
近日，鄒亨瑞接受了金V說的獨家專訪。主要為中國的高凈值客戶提供在中國和海外的投資機會的咨詢。
以下為“金V說”與鄒亨瑞的采訪對話實錄：
主持人：我們知道兆瑞資本的股東是全球最大留學移民服務咨詢公司亨瑞集團，請問亨瑞集團是怎么想到來做房地產(chǎn)投資基金的呢？
鄒亨瑞：亨瑞集團早期主要以移民留學業(yè)務為主，經(jīng)過20多年發(fā)展，尤其過去五年，亨瑞集團進入美國市場，美國投資移民和加拿大等其他國家不一樣，其他國家都是被動投資，美國投資移民相對來說需要你自己選項目、自己承擔相應風險，而且客戶資金是以私募股權(quán)投資的形式，集中到一起，以優(yōu)先股、夾層貸款或者優(yōu)先級別貸款形式投入到美國項目。
實際上去美國投資項目種類很多，比如制造業(yè)、高科技都可以，但是現(xiàn)在國內(nèi)的投資者，尤其投資移民，往往愿意選擇房地產(chǎn)相關的項目。在中國投資者眼里，房地產(chǎn)投資途徑相對可靠，比較獲認可。
所以亨瑞集團過去五年已經(jīng)直接投資介入將近50多個房地產(chǎn)相關的投資移民項目，還做一些非投資移民的項目，包括常規(guī)的房地產(chǎn)投資，這個過程中，亨瑞集團為了保證客戶的利益，防止開發(fā)商犯錯誤，雇傭了一批專業(yè)團隊對項目進行全程監(jiān)控，包括業(yè)務監(jiān)控、流程監(jiān)控、財務監(jiān)控，而最核心的是真正擁有項目的最終簽字權(quán)。比如投資移民基金到了項目賬號，資金使用的簽字權(quán)由我們控制，這些才是真正的根本。
因為這些年，常規(guī)的投資移民基金經(jīng)常會出現(xiàn)各種各樣的問題，我們要防范，在這個過程中培養(yǎng)出了管理經(jīng)驗，資產(chǎn)管理和私人銀行管理團隊也逐漸建立起來。
我是學技術(shù)出身，所以我堅持認為，必須全部介入才能真正熟悉整個業(yè)務。為了更可靠把握整個房地產(chǎn)開發(fā)投資過程，我要求我們這個團隊從拿地、規(guī)劃、建筑設計，全流程親自參與學習，寧可自己出錢培養(yǎng)這部分人，只有真正懂行，才能做到最大范圍內(nèi)的風控。
在這個過程中進一步了解到，美國地產(chǎn)形勢和國內(nèi)完全不一樣。國內(nèi)主要是地產(chǎn)開發(fā)商單打獨斗，通吃全產(chǎn)業(yè)鏈。從拿地、銀行貸款、規(guī)劃、銷售、物業(yè)，都是一家。而美國則是極其專業(yè)細分，專業(yè)人做專業(yè)事。開發(fā)商是開發(fā)商，有地沒錢，總包商是總包商，相當于國內(nèi)的建筑包工頭，銷售商是銷售商，管理商是管理商，而美國最重要最值得尊敬的一環(huán)，是投資商。投資商往往是各種基金，房地產(chǎn)基金、教育基金、養(yǎng)老基金。在這個過程中我們學到了很多經(jīng)驗，覺得美國模式是很好的模式。
在我們做投資移民基金過程中，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司也想到美國發(fā)展，大的公司比如萬達，有足夠的人力物力，可以單打獨斗全盤通吃，但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)包括一些個人，他們認可美國房市的增值空間，覺得回報可靠，但限于人力、資源等實力不夠，只能以基金的形式投資進入。在這種情況下只要他們認可我們的管理團隊，認可我們過去的業(yè)績，我們的項目，那么我們的基金在市場上競爭能力可以說是非常強的，兆瑞資本迅速擴張可以說是順應大勢而為。
主持人：如何看待中國人在美國購房更好，還是參與專業(yè)的房地產(chǎn)基金更好？
鄒亨瑞：幾個方面，一個是中國人在美國投資購房的需求在金融危機之后逐漸增多，形成井噴是去年尤其今年開始，有幾個原因：首先是去年APEC開放了10年旅游簽證，更多中國人到美國旅游，發(fā)現(xiàn)那邊的環(huán)境更好，房地產(chǎn)也比中國便宜很多，居住環(huán)境也好。第二個留學，從過去一萬至兩萬人，到過去幾年快速增加到20-30萬人，孩子讀書需要很多年，租房不如買個房住。另一方面，移民人數(shù)也在增加，也有投資房地產(chǎn)的需求。
最近兩個月這種趨勢更加井噴，一方面因為國內(nèi)股市前幾個月劇烈動蕩，股民損失慘重，國內(nèi)已經(jīng)沒有很好的投資渠道。另一方面人民幣過去幾十年一直在升值，突然貶值4%，而且這幾個月外貿(mào)數(shù)據(jù)比去年下降了接近20%，中國實體經(jīng)濟繼續(xù)下行的壓力很大，國內(nèi)企業(yè)尤其個人，有強烈的人民幣資產(chǎn)保值增值的訴求，所以一部分就開始配置境外資產(chǎn)。過去一年歐元、澳元、加元兌美元都貶值了20%-30%，而且將來美元可能還要繼續(xù)堅挺至少5-6年，所以美元資產(chǎn)配置是相對保值增值的避風港，以上幾個大因素導致，在美國繼續(xù)投資的人數(shù)會越來越多，量會越來越大。
至于具體是什么樣的投資模式，是多元化的。中國人首選置業(yè)，不住可以租出去，但現(xiàn)在有些客戶經(jīng)過3-5年買房子，發(fā)現(xiàn)出租管理很麻煩，而且減去各種手續(xù)費稅費回報率也不理想，在這種情況下，以美元地產(chǎn)基金形式投資，就是一個便捷、節(jié)省精力而且收益可控的好選擇。如果選擇正確，預計回報率在15%-20%。
主持人：公司投資美國房地產(chǎn)主要采用什么樣的策略，未來3年的規(guī)劃？
鄒亨瑞：亨瑞集團早期在加拿大積累了一些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，但都是小規(guī)模的，幾百萬到幾千萬的房地產(chǎn)項目，不太大，所以進入美國市場也很慎重，從小項目開始，比如在洛杉磯獨立開發(fā)豪宅，一棟500萬美元。經(jīng)過五年鍛煉培養(yǎng)，團隊和經(jīng)驗都有了，最近我們在獨立操盤8個億美元的項目。跟很多有經(jīng)驗的美國開發(fā)商、設計商、金融機構(gòu)聯(lián)手，一起規(guī)劃。盈利潛力非常大。
所以亨瑞集團在地產(chǎn)開發(fā)方面第一要穩(wěn)扎穩(wěn)打，第二投資地點和方式很慎重，地點很重要，大家知道美國投資房地產(chǎn)就是location、location、location。在美國一線城市，比如舊金山、洛杉磯、紐約房價都偏高，那我們重點做二線城市，比如達拉斯、休斯頓。大家知道美國地產(chǎn)開發(fā)潛力好的地區(qū)，就是東西海岸和南部，呈現(xiàn)一個微笑曲線。從波士頓到邁阿密，休斯頓，再到芝加哥、洛杉磯，再到西雅圖，關鍵看一個重要數(shù)據(jù)，人口動向。這些地方的人口是逐漸增加的，有些城市比如底特律就比較慘，人口下降30%，房子再便宜也沒人要。所以選擇預期經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿腿丝谠黾拥某鞘�，是安全可靠保證。
未來三年，從基金層面，我們今年投資基金能做到10億美元，撬動30億美元的項目，但亨瑞集團的私募股權(quán)基金，不管美元基金還是人民幣基金，從內(nèi)部我們就有2萬多個高凈值客戶，平均凈資產(chǎn)在1億人民幣，從他們那里足以一年募到10個億甚至15個億、20億美元的基金。所以這1-2年還是以房地產(chǎn)為主。兩年之后，地產(chǎn)就不會再進入了，因為到了大周期的頂點。未來是多元化投資布局，根據(jù)客戶需求，有些對影視感興趣，有對旅游感興趣，有對高端醫(yī)療感興趣，還有對TMT互聯(lián)網(wǎng)+感興趣，所以我們也嘗試投一點天使基金，因為房地產(chǎn)業(yè)就1-2年的可投資窗口期。
主持人：亨瑞集團有一個得天獨厚的優(yōu)勢，通過移民服務積累了大量EB5的資金，投入房地產(chǎn)市場。請問EB5的資金在美國投資房地產(chǎn)的情況？
鄒亨瑞：美國有很好的移民政策，叫EB5，每個投資者至少投50萬美元，投到美國的一個項目，這個項目必須產(chǎn)生就業(yè)。一般選擇地產(chǎn)項目感覺安全可靠，萬一出了狀況，至少房子是有價值的，保證客戶基本資金回來，不會血本無歸。亨瑞集團通過這幾年的發(fā)展，美國投資移民今年能達到2000個投資移民的客戶，有10億美元的地產(chǎn)基金。這個基金主要根據(jù)不同城市不同的業(yè)態(tài)選擇，因為投資者有不同喜好，有投公寓的、投寫字樓的，投賓館的，還有投商業(yè)綜合體的、投養(yǎng)老院、康復中心的，很多元化，小的項目幾千萬美元，大的10億美元，非常多元化。
主持人：兆瑞資本作為私募基金管理的平臺，在集團扮演了很重要的角色，能否具體講講？
鄒亨瑞：亨瑞集團是個老品牌，有20多年的歷史，主要以移民留學為主，現(xiàn)在拓展到海外就業(yè)、海外地產(chǎn)開發(fā)、海外地產(chǎn)基金。我們原來想是否打亨瑞的品牌，在交流過程中，覺得這是移民留學，不能太亂。最后決定成立一個全資子公司，從運作品牌宣傳等方面，更直接。
兆瑞資本現(xiàn)在在北京也成立了人民幣基金，有兩個發(fā)展方向，有的客戶說我投人民幣行不行，人民幣基金同樣可以通過自貿(mào)區(qū)合法的渠道投到海外。而且投資方向非常多元化，很多客戶中意國內(nèi)的一些大佬，沈南鵬、王強、徐小平，領投的項目，如果客戶認可我們的人民幣基金，我們發(fā)一個定向跟投，相信很多客戶愿意。這是我們將來多元化的鋪墊。
主持人：作為私募基金管理公司來說，管理團隊是非常重要的，請您介紹一下在美國和中國的投資管理團隊？
鄒亨瑞：我個人在加拿大做研究員，搞科研的，所以做事比較謹慎，我們是全程監(jiān)控的，所以對基金管理團隊也一樣，要求非常專業(yè)的團隊專業(yè)的經(jīng)驗，美國總體來說投資管理額度超過30億美元了，以后每年要有10億美元的投資基金。我們自己的基金有10-15億美元，明年可能到25億-30億美元。美國的團隊成員有很強的基金背景，有的是20-30年的地產(chǎn)基金或金融機構(gòu)背景，也有很好的學歷背景，哈佛、MIT、斯坦福、沃頓商學院的學歷背景，他們已經(jīng)有深厚的管理經(jīng)驗和人脈資源。
北京有人民幣基金，為了國內(nèi)對接更方便，也有團隊，像關博仁關總，以前是首創(chuàng)3個基金的管理人，非常有經(jīng)驗。另外Danny，MIT畢業(yè)在基金行業(yè)做了20年。也是國際標準流程，做到非常專業(yè)，保證每個環(huán)節(jié)的監(jiān)管和風險防范到位。
