在中國房地產(chǎn)報記者海南三亞采訪期間，對于房企出海，業(yè)界更多的共識是：通過“關(guān)系”、“變通”、“特權(quán)”去找捷徑等諸多慣性思維，是時候改改了。
赴美仍是最多選擇
“美國是中國房企走出去的最多選擇。”7月15日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在接受中國房地產(chǎn)報采訪時表示，“今年會有所變化，總的格局不會改變，仍然是美國遙遙領(lǐng)先”。
從投資的目標城市來看，首先是洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、爾灣、奧蘭多等等，無論是投資還是買房都是按照這一順序。
“我們接觸了幾十個已經(jīng)走出去，做了第一波投資的企業(yè)，因為他們按照中國思維來做，對海外的法律法規(guī)了解不透，按照中國投資的經(jīng)驗，所以遇到水土不服，交了學費。”7月14日，亨瑞集團總裁鄒亨瑞在“中國海外房地產(chǎn)投融資實務論壇”上提醒開發(fā)商，國內(nèi)成功經(jīng)驗、過去積累的理念和慣性思維跟美國的大環(huán)境差異很大。
亨瑞集團管理層介紹，公司目前主要專注于美國的投資，已參與投資40多個美國地產(chǎn)項目，合作伙伴包括綠地集團、北京建工集團、Lennar、Stockbridge等中美知名開發(fā)商和投資基金。
“美國市場成熟，透明度高，法制強。從融資角度看，美國分工更細。”亨瑞資本投資總監(jiān)王硯對中國房地產(chǎn)報表示，凡是打算“走出去”的企業(yè)，都要充分了解當?shù)厥袌觯龅?ldquo;入鄉(xiāng)隨俗”，做好市場差異的心理準備。“將這棟樓研究清楚了，不如研究這個市場。國家經(jīng)濟越健康，房地產(chǎn)越健康。”王硯分析，目前美國經(jīng)濟的回暖已經(jīng)成為定局，未來的幾年美國經(jīng)濟上升趨勢是肯定的，在此過程中，未來的一兩年如果進入美國的房地產(chǎn)投資市場，時機還是合適的。
“雖然現(xiàn)在抄底時機已經(jīng)過去了，還是有合適的時機。”王硯認為，美國房地產(chǎn)存在明顯的周期性，而且市場化程度比較高，中國房地產(chǎn)的周期處于下行周期，美國處于上行周期，這樣的情況下考慮對美投資是明智的選擇。
思維困局
房企走出去的模式是買樓還是開發(fā)？
清華大學房地產(chǎn)校友會副秘書長、中國REITs聯(lián)盟籌備組副組長王剛認為，不同的企業(yè)走出去思路不一樣。以綠地和復星來看，綠地是開發(fā)為主，復星是投資為主。國內(nèi)是開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，到了海外還是以開發(fā)為主，到了海外依然是買地和散售的模式。
“國內(nèi)的開發(fā)商喜歡的思路是買地和開發(fā)。”王剛認為，實際上地從獲得到產(chǎn)生利潤的時間比較長，跟中國的模式是不同的。國外是可以散售的，還有一種是通過REITs的方式退出，這跟中國散售的模式并不相同。在王剛看來，復星更多是PE的打法，注重持有階段的運營。
在這些實際的案例操作中，亨瑞集團也總結(jié)了中國房企赴美開發(fā)投資現(xiàn)在面臨的主要困局。
鄒亨瑞表示，最常見的是缺少深入完整的盡職調(diào)查流程，不熟悉美國地產(chǎn)開發(fā)細節(jié)就盲目進入，包括價格虛高、土地分割、建筑許可證細分、政府審批、工會及勞工問題等。
“決策理念脫離美國市場大環(huán)境及行業(yè)規(guī)范，固守國內(nèi)成功的經(jīng)驗。”在鄒亨瑞看來，對中國投資者的另一個困局就是，由于主觀認為“關(guān)系”、“特權(quán)”等能走捷徑的慣性思維導致投資決策失誤，使投資陷入未開工即虧損的窘境。
這樣的慣性思維往往表現(xiàn)為，在國內(nèi)，先將土地拿下來，后面的土地和程序可以通過關(guān)系來解決。在美國，卻往往是事與愿違。鄒亨瑞現(xiàn)場舉例南京一家在美國拿地的公司，“我們進行了年化率的預測，怎么做也不會超過10%，笑著告訴他們，頂多就是一個‘農(nóng)民工’”。
在管理層方面，國內(nèi)企業(yè)缺少美國式的管理模式和經(jīng)驗，在談合作時，主要的模式還是派國內(nèi)的元老出去，而這些人通常缺乏與州政府、市政府、地產(chǎn)商、中間商、建筑商等協(xié)調(diào)與談判的能力，這導致“個別房企投資項目僅購地價格即高出市場價近三成”。
鄒亨瑞認為，盡管一些企業(yè)去美國已做了成功的嘗試，但更多的企業(yè)仍受制于“中國式思維”，在游戲規(guī)則完全不同的海外市場中頻頻遭遇“水土不服”。此外，還包括盲目縮減既定成本，誤以為“少花費、跳步驟”的國內(nèi)通行辦法能夠行得通。結(jié)果經(jīng)常遭到罰款，造成延期、停工等更多風險。
繁雜的法律
要想安全走出去，不可忽視的是美國的法律。
“中國的企業(yè)舍不得花錢請律師，想節(jié)省費用，結(jié)果做得不到位，或者是法律法規(guī)方面出現(xiàn)了問題，交了額外的學費，甚至有的項目要停工遭受處罰。”鄒亨瑞說，美國的法律法規(guī)是非常復雜的。“美國當?shù)氐姆�，無論是州政府、市政府、聯(lián)邦政府的法律都是有差別的，包括稅務和勞工環(huán)保都是有所區(qū)別的。”
此外，在美國的海外投資，很多延誤來自于意想不到的阻力：如在一些環(huán)境保護和公民意識強烈的地方，如圣地亞哥，民選的社區(qū)規(guī)劃組織的意見，可能通過其選舉的市政委員貫徹到一個城市的發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)之中。若不能清楚其程序及影響力，很可能因為沒有滿足社會規(guī)劃組織這種通常被中國投資者忽視或小覷的力量的利益而導致項目夭折。
同時，美國的信用制度特別發(fā)達，對個人征信、洗錢等問題管控嚴格，這對外國投資者來說也有一個適應的過程，否則稍有不慎，便容易發(fā)生“觸礁”風險。
