當(dāng)前人民幣貶值預(yù)期強(qiáng)烈，很多國(guó)人希望實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)全球配置。調(diào)查顯示，中國(guó)人海外投資首選美國(guó)。對(duì)于大部分投資者而言，他們依然偏好房地產(chǎn)置業(yè)。去美國(guó)投資買房究竟如何買？如何交易？會(huì)帶來(lái)多大的收益？風(fēng)險(xiǎn)在哪里？近日，搜狐財(cái)經(jīng)專訪了業(yè)內(nèi)專家亨瑞集團(tuán)總裁鄒亨瑞，他詳細(xì)解讀了投資美國(guó)樓市究竟如何投。
嘉 賓:
鄒亨瑞 亨瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)
談市場(chǎng)：亨瑞2009年進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
搜狐財(cái)經(jīng)：亨瑞集團(tuán)在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了哪些階段？
鄒亨瑞：2009年我們逐漸進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，2008金融危機(jī)以后美國(guó)房地產(chǎn)降了很多。我們結(jié)合著美國(guó)投資移民項(xiàng)目，將投資移民基金投入到地產(chǎn)項(xiàng)目。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)安全，客戶也能拿到綠卡。
我們逐漸跟當(dāng)?shù)赜忻_(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)師合作，前期由他們主要操盤我們資金投入，通過(guò)合理監(jiān)管確保選擇投資項(xiàng)目安全。
后來(lái)我們逐漸招聘、培養(yǎng)出自己有房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。目前亨瑞在美國(guó)的團(tuán)隊(duì)有50多人，能獨(dú)立在美國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、操盤。我們總共涉及60多個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，真金白銀進(jìn)去大部分是投資移民基金，還有普通的美元地產(chǎn)基金以及國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)投資基金�？偟姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目盤子加一起超過(guò)150億美元。
談收益：預(yù)計(jì)美國(guó)房?jī)r(jià)每年漲3%~5% 出租收益可到5%
搜狐財(cái)經(jīng)：去美國(guó)投資房地產(chǎn)，一般會(huì)有多大的收益？
鄒亨瑞：中國(guó)人海外投資50%個(gè)人投資投到了美國(guó)，絕大多數(shù)往房地產(chǎn)方面投資。金融危機(jī)后，2009~ 2011年這三年房?jī)r(jià)偏低，但隨后2012~ 2014年漲得很猛，有的漲幅超過(guò)20%。美國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)在高速漲價(jià)時(shí)間已過(guò)。預(yù)計(jì)將來(lái)每年房?jī)r(jià)會(huì)漲3%~5%左右，有些城市房?jī)r(jià)漲幅可能達(dá)8%。當(dāng)然這個(gè)投資回報(bào)率8%也是波動(dòng)的。
如果從投資角度考慮，就要考慮房?jī)r(jià)潛在升值空間和租售比。出租情況下扣除各種地稅、管理稅等等，收益率大概4%到5%左右。不過(guò)中間也有風(fēng)險(xiǎn)，比如你遇到一個(gè)不好的房客給你賴半年房租。
也有的人去了美國(guó)兩三年，覺(jué)得美元基金投資更好更便捷�；鹂梢远ㄏ蛲恫煌袠I(yè)，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在比較容易接受的如房地產(chǎn)基金，投資者知道自己錢投到哪座房子和風(fēng)險(xiǎn)如何。這類基金相對(duì)保收益的投資回報(bào)率年化6%左右；如果在優(yōu)先位置回報(bào)率在10%~15%之間；如果是普通劣后能達(dá)到20%左右，這是稅前。
談渠道：去美國(guó)買房最好通過(guò)專業(yè)中介
搜狐財(cái)經(jīng)：國(guó)內(nèi)投資者對(duì)美國(guó)市場(chǎng)不很了解，他們?nèi)ッ绹?guó)投資主要渠道有哪些？
鄒亨瑞：美國(guó)跟國(guó)內(nèi)一樣，買房一般都要通過(guò)中介介紹。現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)也很發(fā)達(dá)，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)查找。美國(guó)有執(zhí)照的中介一般比較守信用，只不過(guò)看他們服務(wù)區(qū)域、房源是否能滿足你的要求。最后買房一些合同要經(jīng)過(guò)美國(guó)領(lǐng)事館公證，確保合同是真正有交易的，因?yàn)槟銢](méi)有美國(guó)身份。
就風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，世界任何地方都一樣，你不小心還是會(huì)有一些上當(dāng)受騙的事情，總的來(lái)說(shuō)美國(guó)法律體系比較健全，這種概率很少，如果你從網(wǎng)上查到一個(gè)房地產(chǎn)中介，并能確認(rèn)他真正有執(zhí)照，一般是比較誠(chéng)信。
買房投資和自己居住需求差異很大，所選房子也大不相同。如果中介在大陸提供服務(wù)，和投資人面對(duì)面溝通，能精準(zhǔn)快捷幫投資者定位，選擇城市、區(qū)域、地點(diǎn)、房子類型，如獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、公寓型或者有些人從投資的角度買一個(gè)小型的酒店、或小型商鋪出租。亨瑞在美國(guó)有很多本土化平臺(tái)，國(guó)內(nèi)還有30余個(gè)分公司，有很大連鎖網(wǎng)絡(luò)，對(duì)一些信息和客戶需求把控更精準(zhǔn)。因?yàn)槲覂蛇吺窍嚓P(guān)聯(lián)的，一方?jīng)]做好會(huì)影響我們整體的業(yè)務(wù)。
如果單一通過(guò)網(wǎng)上平臺(tái)，或者在國(guó)內(nèi)沒(méi)有扎根或者正式注冊(cè)的中介，有時(shí)候他服務(wù)不到位或者由于遠(yuǎn)程服務(wù)對(duì)方?jīng)]有說(shuō)清楚，可能造成失誤引起一些糾紛。
談國(guó)內(nèi)房企美國(guó)項(xiàng)目：房?jī)r(jià)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)
搜狐財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在一些國(guó)內(nèi)企業(yè)去美國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，包括萬(wàn)達(dá)、綠地等，個(gè)人投資國(guó)內(nèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有無(wú)優(yōu)勢(shì)？
鄒亨瑞：我們接觸大企業(yè)如綠地、萬(wàn)達(dá)，還有很多其他企業(yè)走出去。在這個(gè)過(guò)程中，他們走出去多少都走了一些彎路，交了一些學(xué)費(fèi)，國(guó)內(nèi)體制是地產(chǎn)商從拿地、開(kāi)發(fā)、銷售、管理都自己獨(dú)吃。美國(guó)體系比較復(fù)雜，法律健全分工明細(xì)，專人做專業(yè)的事，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商有國(guó)內(nèi)成功的慣性思維，對(duì)美國(guó)東西了解不夠熟悉，有時(shí)候簡(jiǎn)單的方式做事，經(jīng)常遇到延誤、阻力。到美國(guó)做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最好要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊恍┖献骰锇�，避免走過(guò)大的彎路。
有些國(guó)內(nèi)企業(yè)開(kāi)始想法是賣給國(guó)內(nèi)投資人。實(shí)際上到那以后可能每個(gè)地方最多三分之一房子賣給國(guó)內(nèi)。根據(jù)美國(guó)市場(chǎng)來(lái)設(shè)計(jì)房型和市場(chǎng)更合理。綠地現(xiàn)在銷售大部分都是本土化，萬(wàn)科在舊金山項(xiàng)目大部分是當(dāng)?shù)劁N售，這樣更好適應(yīng)市場(chǎng)變化。
國(guó)內(nèi)企業(yè)出去開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，和當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)都差不多。第一，國(guó)內(nèi)企業(yè)到美國(guó)開(kāi)發(fā)，管理人員可以過(guò)去，資金可以過(guò)去，人工不能是國(guó)內(nèi)的人工，必須雇當(dāng)?shù)氐慕ㄖと恕Ｋ詢r(jià)格成本各方面差異不大。
買房過(guò)程也相同，可以買房按揭。國(guó)外比較嚴(yán)格，如加洲和紐約前期可以預(yù)售，需要交10%~20%的預(yù)售押金，押金在封頂交房之前不能挪用。
談稅費(fèi)：美國(guó)買房投資：稅費(fèi)不低
搜狐財(cái)經(jīng)：美國(guó)投資買房，從交易、稅收、物業(yè)和后期保養(yǎng)上，和國(guó)內(nèi)有哪些不同？
鄒亨瑞：第一是地產(chǎn)稅。不同的房不同的州差異很大，如在洛杉磯買花園別墅，地產(chǎn)稅是根據(jù)房子價(jià)格每年1%~1.5%不等。地產(chǎn)稅大部分用在當(dāng)?shù)氐慕逃�、醫(yī)療、警察等各種公共服務(wù)。
除了地產(chǎn)稅，還有日常維護(hù)。如你買獨(dú)棟需要日常維護(hù)。當(dāng)?shù)卣泻車?yán)格規(guī)定，如你的草不能長(zhǎng)太高，你不剪政府派人來(lái)剪，政府單子就來(lái)了，這個(gè)單子比自己剪貴很多；在北方冬天下雪需要鏟雪，你不鏟雪政府派人來(lái)，單子又來(lái)了；還有很多市政統(tǒng)一規(guī)劃，整個(gè)市容要做到整齊。
如果你買公寓，公寓有一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)。如果你對(duì)外出租，租金中有10%~20%是物業(yè)管理費(fèi)。公寓也有地產(chǎn)稅，這個(gè)地產(chǎn)稅相對(duì)少一點(diǎn)，公寓占地小。
談購(gòu)房城市： 美國(guó)買房 五大城市可優(yōu)先考慮
搜狐財(cái)經(jīng)：在美國(guó)買房，您比較推薦的城市有哪些？
鄒亨瑞：選擇城市主要考慮安全可靠和價(jià)格抗摔的。一線城市舊金山、洛杉磯、紐約、西雅圖、波士頓前幾年漲得多，最近兩年漲得緩慢，若以后市場(chǎng)波動(dòng)，房?jī)r(jià)下滑幅度會(huì)小一些。如果選物業(yè)作為一種投資，可優(yōu)先考慮一下這五個(gè)城市。
二線城市如邁阿密、圣地亞哥、拉斯維加斯、鳳凰城等這些地方房?jī)r(jià)便宜很多。如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)稍微大一點(diǎn)。
買一線城市還是二線城市房子更好？一般選擇你經(jīng)常去旅游或者居住一段時(shí)間城市更佳。
如果你實(shí)在想有一套完整的房子放在那出租，二線城市出售比比一線城市好，租金收益可能達(dá)到5%左右，有些地方達(dá)到6%~7%。
談杠桿：美國(guó)樓市也可以用按揭 方便高效
搜狐財(cái)經(jīng)：國(guó)內(nèi)人沒(méi)有綠卡去美國(guó)投資樓市，貸款買房如何買？
鄒亨瑞：現(xiàn)在美國(guó)貸款按揭利率大概3%~4%。國(guó)內(nèi)人沒(méi)有美國(guó)綠卡，但國(guó)內(nèi)人工資收入和稅單可以作為收入來(lái)源證明。
正規(guī)的大公司的工作收入證明是被認(rèn)可的，小公司可能打一些折扣。但也有方法，匯豐銀行國(guó)內(nèi)成為VIP客戶，存50萬(wàn)人民幣且存三個(gè)月以上，這個(gè)VIP客戶信譽(yù)會(huì)轉(zhuǎn)到美國(guó)，在那邊通過(guò)匯豐銀行就可以貸款了，一般能貸到70%。
最長(zhǎng)貸款年限可到25年到30年。貸款利率有些可以是浮動(dòng)的，有的一下子鎖定五年利息，有些到了五年再重新談。
談走勢(shì)：美國(guó)房?jī)r(jià)還有4-5年黃金發(fā)展期
搜狐財(cái)經(jīng)：您覺(jué)得美國(guó)房地產(chǎn)投資還有幾年的黃金期？
鄒亨瑞：去年12月美國(guó)宣布了金融危機(jī)來(lái)第一次加息，未來(lái)加息周期可能有四年到五年，每年加0.5~1百分點(diǎn)左右。很多數(shù)據(jù)顯示可能會(huì)再長(zhǎng)一點(diǎn)，因?yàn)槊绹?guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇比較弱，時(shí)間比較緩慢，也許美國(guó)這一輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能超過(guò)五年以上。
美國(guó)樓市走勢(shì)跟經(jīng)濟(jì)走勢(shì)相關(guān)性非常緊密。房地產(chǎn)每年漲2%~3%，緩慢繼續(xù)漲五年、十年都有可能。 當(dāng)前紐約曼哈頓地區(qū)超高端豪宅已有回落壓力，但普通房地產(chǎn)，總的來(lái)說(shuō)恢復(fù)到離金融危機(jī)前的高點(diǎn)還差一段距離。
談美元基金：可以用地產(chǎn)基金形式投資美國(guó)地產(chǎn)
搜狐財(cái)經(jīng)：亨瑞集團(tuán)現(xiàn)在還成立了自己的獨(dú)立投資平臺(tái)--兆瑞資本，通過(guò)設(shè)立美元基金方式滿足投資者的海外投資需求。國(guó)內(nèi)投資者如何通過(guò)兆瑞資本投資海外？
鄒亨瑞：亨瑞集團(tuán)做了二十多年美國(guó)投資移民業(yè)務(wù)，現(xiàn)在有兩萬(wàn)多個(gè)高凈值客戶，他們平均凈資產(chǎn)超過(guò)1億人民幣。一些客戶幾年前到美國(guó)后想自己投美國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但語(yǔ)言和當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)不夠熟悉，找到律師和當(dāng)?shù)厝撕献餍睦镉植惶?shí)，于是希望亨瑞帶著大家聯(lián)合發(fā)展。因此亨瑞成立一個(gè)平臺(tái)做GP(私募基金的普通合伙人，負(fù)責(zé)投資管理)，他們做LP(私募基金的有限合伙人，負(fù)責(zé)投資資本)，幫助客戶在美國(guó)投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。效果很好，之前幾億的產(chǎn)品很快被銷售掉了。
另外，海外投資買實(shí)體房子，雖然心里看上去舒服，但會(huì)帶來(lái)一些管理方面煩瑣和不便，現(xiàn)在投資趨勢(shì)開(kāi)始朝產(chǎn)品服務(wù)投資方面靠。很多客戶他認(rèn)可地產(chǎn)基金，可以投資三年五年后退出來(lái)。
亨瑞集團(tuán)旗下兆瑞資本有兩個(gè)平臺(tái)，一是人民幣基金，另外是美元基金。國(guó)內(nèi)是人民幣基金，去年注冊(cè)備案完畢了，所有執(zhí)照均已拿到。適當(dāng)時(shí)候我們投資者想投資，可以把人民幣通過(guò)合法的渠道從自貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)為美元投到海外資產(chǎn)。根據(jù)國(guó)家規(guī)定三年、四年、五年后產(chǎn)品到期，錢再回到國(guó)內(nèi)，再交相應(yīng)的稅收就可以。投資起點(diǎn)至少是50萬(wàn)美元。
美元基金計(jì)劃今年在適當(dāng)時(shí)候和合理合規(guī)下，和國(guó)內(nèi)有執(zhí)照的相應(yīng)機(jī)構(gòu)合作，如和銀行機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)以某種方式聯(lián)合發(fā)售，我們正在探討這方面的規(guī)劃。
我們當(dāng)前主要問(wèn)題是美國(guó)地產(chǎn)基金產(chǎn)品暫時(shí)跟不上。自從人民幣突然貶值以來(lái)市場(chǎng)需求很猛，我們現(xiàn)在要找更多標(biāo)的、更多的產(chǎn)品。
談投資技巧：有三大技巧可以考慮
搜狐財(cái)經(jīng)：投資者投資美國(guó)樓市，讓物業(yè)能保值增值，您覺(jué)得有哪些技巧？
鄒亨瑞：第一你要找地產(chǎn)中介把需求說(shuō)出來(lái)，自住還是為了出租投資？如果你為了自住同時(shí)又作為投資，可以找一個(gè)好學(xué)區(qū)既能讓小孩上學(xué)，萬(wàn)一經(jīng)濟(jì)下滑抗摔程度也高。學(xué)區(qū)房貴一些，投資也大。
第二，如果純是為了投資，需要考慮看重房?jī)r(jià)漲價(jià)收入還是租金收入。好的學(xué)區(qū)房子很貴，但出租并不劃算，可以考慮在一些市區(qū)買公寓出租，回報(bào)比較好。
第三，根據(jù)自己需求選擇一些城市，一般是選擇你經(jīng)常去的地方。否則物業(yè)有時(shí)需要簽字，或者有事需要交代一下當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)管理都比較麻煩。
談風(fēng)險(xiǎn)：投資美國(guó)樓市 不能太圖省事
搜狐財(cái)經(jīng)：在美國(guó)房地產(chǎn)投資，您認(rèn)為有一般有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
鄒亨瑞：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化比較成熟，專業(yè)分工細(xì)致。買房你就找房地產(chǎn)中介，他幫你做盡職調(diào)查和各個(gè)方面手續(xù)，也有很成套的服務(wù)。
具體來(lái)說(shuō)，各州要求不一樣，有的地方要求有房地產(chǎn)律師幫看一下法律文件，簽字才生效。 中介也會(huì)建議你雇一個(gè)專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估師，對(duì)房子徹底檢查一遍，別買了以后花很多錢修修補(bǔ)補(bǔ)。
個(gè)別人為了省事，跟房東單獨(dú)談買賣交易。賣房人把房子清理干凈、再修修補(bǔ)補(bǔ)，表面看著都很好。但這種容易出現(xiàn)漏洞，因?yàn)橐恍﹥?nèi)在東西要專業(yè)的人士才能看得出來(lái)。投資人最好還是該花的錢要花，請(qǐng)專業(yè)人員幫你看好簽字，出了問(wèn)題專業(yè)人員要負(fù)一定的責(zé)任。
談發(fā)展：亨瑞集團(tuán)未來(lái)有四大方向 金融是重點(diǎn)方向
搜狐財(cái)經(jīng)： 亨瑞集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展方向有哪些？
鄒亨瑞：我們未來(lái)發(fā)展有四個(gè)大板塊。第一，以投資移民留學(xué)為基礎(chǔ)，這些客戶是高端客戶，為我們其他三個(gè)板塊提供了很好的客源。
第二，海外買房置業(yè)。亨瑞每年有2000多個(gè)投資移民客戶，有將近一半在美國(guó)買房，平均買房150萬(wàn)美元，這將帶來(lái)十幾億美元的資金。
第三，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。亨瑞和中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)成立了一個(gè)海外投融資平臺(tái)，協(xié)助中國(guó)企業(yè)到海外投資一站式服務(wù)，因?yàn)槲覀兎e累了很多國(guó)內(nèi)企業(yè)到美國(guó)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。我們可以給中國(guó)企業(yè)提供全方位的幫助，包括盡職調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)研，渠道對(duì)接、預(yù)售，還可以協(xié)助他們解決融資的問(wèn)題。
第四，金融方向。我們以后主攻方向是亨瑞基金。這個(gè)基金去年到今年主要側(cè)重于美元地產(chǎn)基金，一年可能爭(zhēng)取10億~15億美元投資。未來(lái)會(huì)涉及到多方面，比如文化、影視、大健康、高端醫(yī)療，甚至一些互聯(lián)網(wǎng)+。亨瑞集團(tuán)的金融屬性是更重要和發(fā)展擴(kuò)展的板塊。
