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越來越多人青睞投資美國房產(chǎn)，原因何在？|亨瑞移民

發(fā)布時間：2019-01-16

摘要：越來越多的高凈值人群開始投資美國房產(chǎn)，他們?yōu)槭裁匆顿Y美國房產(chǎn)?投資美國房產(chǎn)有什么好處?

越來越多的高凈值人群開始投資美國房產(chǎn)，他們?yōu)槭裁匆顿Y美國房產(chǎn)?投資美國房產(chǎn)有什么好處?

抗通脹

根據(jù)美國最權(quán)威的凱西-希勒房價指數(shù)，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的，95年是上漲的。連續(xù)下跌達(dá)到5年的僅有兩次，最大跌幅出現(xiàn)在2006-2011年，房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融海嘯，累積跌幅為33%。

連續(xù)10年累積漲幅超過100%的有3次，在過去的123年里，美國房價年化增長率為3.07%，而在相同時期，美國通脹為2.82%。美國房價以高于通脹率0.25%的速度漲了100多年，房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不虛。

雙重收益

房地產(chǎn)即可以拿來自住，還可以出租賺取租金，從而獲得雙重收益。從1960第一季度到2013年第一季度，美國平均房租對房價的比率為4.98%。加上房價每年3.07%的升值，每年約有8.05%的收益。目前,美國的30年期固定抵押貸款的利率在4.49%左右。相對于低廉的美國按揭貸款，買房的確算得上一個不錯的潛在投資標(biāo)的。

財務(wù)杠桿

財務(wù)杠桿如雙刃劍，其可以帶來風(fēng)險，當(dāng)然也可以帶來好處。以美國的房產(chǎn)為例，投資者可以向銀行借錢買樓，假定首期為30%，那么投資者就可以短期內(nèi)以30%的本金控制100%資產(chǎn)。

假定樓價為200萬，投資者需要付60萬的首期款，而樓價上漲加租金回報率為8.05%，每年有16.1萬的收益【200萬×8.05%】，在不考慮房貸和稅收的成本下，其年化收益率瞬間提升到26.83%!【16.1萬/60萬】。

增加信用

購置房產(chǎn)可以增加銀行的信用評分，從而獲取銀行更高的授信，利率有時也會更優(yōu)惠。我們可能擁有股票、基金、黃金，還有房產(chǎn)和汽車，甚至還有一些維多利亞時期的油畫，但當(dāng)我們?nèi)ド暾堎J款時，銀行會喜歡什么資產(chǎn)?沒錯，就是房產(chǎn)!這也難怪，大部分富人，最喜歡的投資是房地產(chǎn)。這是因為有了房地產(chǎn)，似乎就有了和銀行談判，獲得低利率貸款的砝碼。

那么選擇投資美國房產(chǎn)的時候最為關(guān)鍵的是什么?看租金的回報。在這里，有一些簡單的計算方法。

1%原則：年租金回報等于或超出房產(chǎn)售價的1%，這就是一套值得投資的不錯房產(chǎn)。如果一套要價10萬美金的房產(chǎn)月租金可以達(dá)到1000美金或以上，你就可以考慮購買。

50%原則：如果是貸款買投資房，每月還貸費用不能超過月租回報的50%，否則就不是一筆有價值的長期投資。

費用計算：如果你想再進(jìn)一步確定這套房產(chǎn)能給你帶來多少凈收益，首先要詳細(xì)了解每月需支付的費用。雖然每套房產(chǎn)費用不一，但是總體來說包含：貸款還款支出、房產(chǎn)稅、房產(chǎn)保險、物業(yè)管理費(6%-12%根據(jù)地區(qū)變化)、業(yè)委會管理費、空置率(月租的10%)和維修費(月租的5%)。年租金減去以上費用的總和再除以12就可以得出你的投資房每月帶給你的現(xiàn)金收益是多少。

年回報率的計算：比如，購房價格是170000美金，扣除所有支出，你得到的年凈收益是12000美金，用12000除以170000等于7%的年投資回報率。從投資理財角度說，高于5%的年回報率投資都是正確的選擇。

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