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美國(guó)買(mǎi)房：海外置業(yè)不完全攻略

發(fā)布時(shí)間：2012-08-23
摘要：從紐約、倫敦到東京，從溫哥華、悉尼到新加坡，黃皮膚黑眼睛的購(gòu)房團(tuán)正在以遠(yuǎn)超國(guó)足的速度沖出亞洲，走向世界。然而，海外置業(yè)的復(fù)雜程度遠(yuǎn)超在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房。要想做一個(gè)合格的投資者，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度、地段、房型等傳統(tǒng)要素外，要做的功課還有很多。
　　從紐約、倫敦到東京，從溫哥華、悉尼到新加坡，黃皮膚黑眼睛的購(gòu)房團(tuán)正在以遠(yuǎn)超國(guó)足的速度沖出亞洲，走向世界。然而，海外置業(yè)的復(fù)雜程度遠(yuǎn)超在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房。要想做一個(gè)合格的投資者，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度、地段、房型等傳統(tǒng)要素外，要做的功課還有很多。
　　海外置業(yè)
　　“90萬(wàn)你能在北京買(mǎi)什么房？在加拿大你卻能給一家三口都辦了長(zhǎng)期綠卡，相當(dāng)便宜！”話音剛落，立馬有兩三個(gè)人圍了上來(lái)。
　　這里是2010年國(guó)貿(mào)春季房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。抬頭隨處可見(jiàn)“抄底美國(guó)”、“投資移民”等讓人心動(dòng)的標(biāo)語(yǔ)。在展位工作人員的招呼下，仿佛到海外買(mǎi)一套房順便辦張綠卡，如同到家樓下買(mǎi)顆大蒜般簡(jiǎn)單。
　　對(duì)于中國(guó)新富階層來(lái)說(shuō)，這確實(shí)不是件困難的事。“理論上，居住在二環(huán)以?xún)?nèi)的北京人民都具備了移民美國(guó)的條件。”北京因私出境中介機(jī)構(gòu)會(huì)會(huì)長(zhǎng)齊立新的這一句話，被各大媒體廣泛引用。
　　房展會(huì)上有一來(lái)自澳洲的項(xiàng)目，賣(mài)的是200平米的聯(lián)排別墅，前后附帶有近500平米的花園，均價(jià)1萬(wàn)/平方米。美元？不是，人民幣。
　　換而言之，200萬(wàn)的人民幣，換來(lái)近700平米的聯(lián)排別墅—在澳洲。這還不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是—海外房產(chǎn)多數(shù)是永久產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)一套數(shù)百平米的別墅，不但擁有地面上的所有建筑，腳下的大片土地也是永遠(yuǎn)屬于房主的。用一套上海中環(huán)線上僅有70年產(chǎn)權(quán)2室1廳的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套帶游泳池的別墅，并且“土地恒久遠(yuǎn)，一塊永流傳”，對(duì)很多中國(guó)買(mǎi)家構(gòu)成了巨大的殺傷力。
　　4月中旬以來(lái)，隨著“史上最強(qiáng)”樓市調(diào)控政策組合拳的打出，京城某外企高管陳先生開(kāi)始發(fā)愁。來(lái)自上海的陳先生在投資房產(chǎn)上已有近10年的歷史，除了自住一套聯(lián)排別墅外，在京滬還各有一套高層住宅投資。經(jīng)濟(jì)危機(jī)漸行漸遠(yuǎn)，陳先生這兩年的年終獎(jiǎng)水漲船高，手上有了些閑錢(qián)的他也就動(dòng)了再買(mǎi)套房子的心思。
　　海外置業(yè)
　　“我這種情況買(mǎi)房要付全款，房?jī)r(jià)看上去也有松動(dòng)的趨勢(shì)。”隨著密集調(diào)控政策的出臺(tái)，本已看中京郊一套花園洋房的陳先生打起了退堂鼓。4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“國(guó)十一條”）規(guī)定，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。已有三套住房的陳先生屬于調(diào)控目標(biāo)，自然也就失去了利用貸款杠桿購(gòu)房的機(jī)會(huì)。另外，網(wǎng)站顯示，2010年6月北京二手房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)拐點(diǎn)，錄入2.17%的跌幅。“現(xiàn)在買(mǎi)房像在6000點(diǎn)買(mǎi)股票，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。”陳先生說(shuō)。
　　在有志海外留學(xué)的兒子的提示下，最近陳先生開(kāi)始逐漸關(guān)注海外置業(yè)。“用北京上海一套高層三居的錢(qián)，能在澳洲買(mǎi)一套永久產(chǎn)權(quán)的獨(dú)棟別墅。”初識(shí)新投資渠道的陳先生在過(guò)去兩個(gè)月參加了數(shù)個(gè)展會(huì)，深入了解海外置業(yè)的種種細(xì)節(jié)。在與國(guó)內(nèi)置業(yè)進(jìn)行全方位對(duì)比后，明顯的性?xún)r(jià)比差距激發(fā)了陳先生對(duì)海外房產(chǎn)的濃厚興趣。“不動(dòng)產(chǎn)估值最重要的兩個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比和租售比。即使考慮物業(yè)稅等額外成本，海外房產(chǎn)在這兩點(diǎn)上仍遙遙領(lǐng)先。”金融專(zhuān)業(yè)出身的陳先生說(shuō)。
　　6月28日，隨著兒子拿到新南威爾士大學(xué)的錄取通知書(shū)，陳先生也最終定下了一套悉尼市郊的公寓。“讀書(shū)期間住在自己的房子里，安全方面更有保障。要是過(guò)兩年房?jī)r(jià)漲了，租房費(fèi)用就算省出來(lái)了。”陳先生笑言。
　　最終選擇總價(jià)較低的公寓，陳先生心里其實(shí)也存著兩手打算。“畢竟是第一次海外置業(yè)，買(mǎi)這套房子有點(diǎn)投石問(wèn)路的意思。如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展良好，過(guò)段時(shí)間賣(mài)掉上海的房子追加投資也說(shuō)不定。”陳先生帶躊躇滿(mǎn)志地說(shuō)。
　　海外置業(yè)
　　海外業(yè)主，你準(zhǔn)備好了嗎？
　　落子何處？——熱門(mén)國(guó)家掃描
　　美國(guó)：綜合實(shí)力冠絕全球
　　美國(guó)2009年GDP為142，800億美元，超出了排名第二至四名的中、日、德總和。強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力給美國(guó)房地產(chǎn)構(gòu)筑了堅(jiān)強(qiáng)的后盾，教育、就業(yè)、文化等軟資源的匯聚，也使得后次貸危機(jī)時(shí)代打了折的美國(guó)房產(chǎn)獨(dú)具魅力。
　　澳大利亞、新西蘭：面朝大海，春暖花開(kāi)
　　澳大利亞?wèn)|臨太平洋（601099），西臨印度洋，海岸線長(zhǎng)達(dá)37000公里，是世界上唯一獨(dú)占一個(gè)大陸的國(guó)家。其全年氣溫在10到25攝氏度之間，主要大城市悉尼、墨爾本、布里斯班等均坐落在太平洋沿岸，車(chē)程半小時(shí)即可享受萬(wàn)里碧波及無(wú)敵海灘。優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，完善的福利待遇和高質(zhì)量的居住條件使得澳洲在英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》公布的“世界宜居城市榜”前十名中占據(jù)了三個(gè)席位（墨爾本，珀斯，悉尼）。澳洲的鄰居新西蘭同樣以如畫(huà)的風(fēng)景和舒適的生活所著稱(chēng)。同樣的草原，同樣的藍(lán)天，只有在新西蘭當(dāng)?shù)闷?ldquo;純凈”二字。在那里居住，凈化的不僅是眼睛，還有心靈。
　　加拿大：冰雪天堂
　　一樣是環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景宜人；一樣是濱水而居，福利優(yōu)厚；甚至一樣在英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》公布的“世界宜居城市榜”前十名中拔得三籌（溫哥華、多倫多、卡爾加里）；除氣候較冷外，加拿大與澳洲幾乎在各方面都是難分伯仲。另外，毗鄰美國(guó)的地理位置和開(kāi)放的移民政策，也對(duì)欲行海外置業(yè)的國(guó)人構(gòu)成了不小的誘惑。對(duì)于喜愛(ài)冰雪的投資者，楓葉之國(guó)絕對(duì)是置業(yè)的終極選擇之一。
　　海外置業(yè)
　　用意何在？——投資vs自住
　　對(duì)于沒(méi)有移民打算的買(mǎi)家，海外置業(yè)的主要的目一般是分散資產(chǎn)配置及獲得投資收益。這類(lèi)投資者的選擇標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是房產(chǎn)的投資收益和投機(jī)收益兩部分，即租金收入和資產(chǎn)增值。在法規(guī)方面，應(yīng)更多關(guān)注外國(guó)人置業(yè)條件、不動(dòng)產(chǎn)交易稅、持有稅費(fèi)、對(duì)利潤(rùn)征收的所得稅等，而無(wú)需過(guò)多考慮目標(biāo)國(guó)家的移民政策。
　　經(jīng)過(guò)上百年的發(fā)展和積累，西方國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)估值已經(jīng)總結(jié)出了一套比較系統(tǒng)的分析工具，這里面最為國(guó)人耳熟能詳?shù)募词?ldquo;租售比”、“房?jī)r(jià)收入比”兩項(xiàng)。由于房?jī)r(jià)收入比忽略了人口密度對(duì)房?jī)r(jià)的影響，業(yè)界一般更傾向于采用租售比指數(shù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估值。（租售比：每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。）當(dāng)目標(biāo)市場(chǎng)的租售比低于長(zhǎng)期平均水平25%以上時(shí)，可以初步判斷當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)被低估；而當(dāng)租售比高于長(zhǎng)期平均水平25%以上時(shí)，則提示當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)已進(jìn)入收獲期，可以考慮落袋為安。

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