目前，“去美國炒房”已經(jīng)成為大中城市里的一個熱門話題。美國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2008年金融危機后，至今還沒有恢復到危機前的水平。許多房產(chǎn)投資者認為目前正是進入正處于低迷的美國房產(chǎn)市場的良機。但美國房地產(chǎn)市場真的像想象中的那么美好嗎？在美國康州哈特福特居住了11年之久的彭天認為，在美國買房置業(yè)可是有許多“門道”的。
■講述人：彭天
■國籍：中國
■中國居住城市：石家莊
■現(xiàn)居：美國康州Hartford(哈特福特)
■職業(yè)：IT項目經(jīng)理
■聯(lián)排別墅的停車位產(chǎn)權(quán)屬于購房者，而且不需要額外付費
居住印象
市區(qū)內(nèi)商品房很少
彭天所在的美國康州哈特福特本身是個不大的城市，但人們通常所說的哈特福特的概念是“The Greater Hartford”(即“大哈特福特”)。
據(jù)介紹，哈特福特大約有120萬的人口，很大一部分人在市內(nèi)上班，但是居住在城市周邊的小城鎮(zhèn)里面，所以每到周末時，整個哈特福特市幾乎成了空城。在哈特福特市內(nèi)的建筑，80%以上是政府和各個公司，20%左右是公寓樓，而且基本上都是出租的。
彭天說：“人們居住的城市周邊的小城鎮(zhèn)與市中心截然不同。這里沒有樓房，只有一個個的小區(qū)，或獨自的別墅，錯落于綠色的海洋中，自然環(huán)境優(yōu)越。”這種居住概念大概和美國是車輪上的國家密不可分，這里的人們都不喜歡整日呆在所謂的水泥叢林中，每到周末都會駕車去大自然玩。當然，汽車的普及也給人們提供了這樣的條件。
房子在工廠里制造
一般來說，美國的房產(chǎn)類型可以分為Apartment(公寓，大多用于出租)、Condo(類似于國內(nèi)的單元房，可租可買)、townhouse(類似于國內(nèi)的聯(lián)排別墅)、Single family house(獨棟別墅，美國最主要的住房類型)、Ranch(別墅外加周圍很大一塊地)、Mansion（豪宅一般都有兩位數(shù)的臥室和衛(wèi)生間)。
在美國人們居住的房屋主要以Condo和別墅為主，而且房屋的材料也以木材為主。彭天說，使用木材很大的一個原因是便于運輸，“說起來很夸張，不是運輸木材，而是運輸房子。這里買房子(一般單獨別墅)，可以自己選地址，選戶型，甚至可以自己畫圖紙由開發(fā)商給你做。房子是在開發(fā)商的工廠制造的，做好了就給你運過來，固定在地基上面。”
美國的法律對私有財產(chǎn)的保護是極為完善的，當業(yè)主買下一棟別墅后，這棟別墅就會永久屬于業(yè)主，甚至包括這棟別墅所在的土地，以及土地下面的礦產(chǎn)等。而且，任何人在不經(jīng)過業(yè)主同意的情況下進入別墅范圍內(nèi)都是非法的。
學區(qū)房升值比較快
影響美國房價的因素有很多，如當?shù)氐闹伟睬闆r、居住環(huán)境、房子建造年份、社區(qū)內(nèi)人員職業(yè)成分等。但在每個地區(qū)，房價的主要決定因素是房屋所在區(qū)域的學校質(zhì)量。
彭天說，美國的中小學生必須在所住區(qū)域的學校學習讀書，如果想要跨區(qū)上學，除非是上私立學校，但私立學校的學費要比公立的貴很多。“好學區(qū)的房子比較保值、升值也比較快，因為有小孩的家庭會為了讓孩子上好學校而不惜多花錢來這里買房子。”
另外，美國人購買房產(chǎn)不僅是為居住，也是對生活方式的選擇，如果想過安逸的田園式生活，他們會選擇有前后花園的獨立住房，這樣可以養(yǎng)花養(yǎng)草等；如果為了上班方便，那他們就會選擇市內(nèi)或近郊的公寓。
置業(yè)成本
搬家費用極其高昂
美國人的房產(chǎn)觀念與中國人有很大的區(qū)別。一般的美國年輕人在大學畢業(yè)找到工作后就不會再和他們的父母住在一起了。
在開始工作的幾年中，他們一般會在所在公司附近租房居住，而房租一般不超過總收入的30%。只有當工作穩(wěn)定、成家立業(yè)后，才會考慮買房子。
彭天介紹，租房最大的好處是靈活，在換工作的時候可以省去很多麻煩。但是，在美國搬家的費用可是極其高昂的。據(jù)悉，請搬家工一般是每小時80美元(約合540元人民幣)，雇3個人干8小時就近2000美元了(約合人民幣13000多元)。所以有不少人在搬家時會將一些家具、電器都扔了，以節(jié)省搬家費用。
也有很多人把搬不了的東西貼在網(wǎng)上，有需要的人就會自己想辦法弄走。彭天說，他就曾幫朋友去搬過一個免費的鋼琴。
買房時會量力而行
彭天以他身邊幾個美國朋友的購房經(jīng)歷為例，“他們買房會在家庭收入可承受的范圍內(nèi)選擇，一般是稅前家庭收入的4至6倍。”
即如果一個家庭一年掙10萬美元(約合人民幣68萬元)，那么40至60萬美元(約合人民幣272萬至408萬元)的房子是比較合適的選擇。
如果要向銀行貸款的話，銀行會根據(jù)購房人的信用歷史來決定是否可以貸款以及貸款的利率，最常見的貸款額是房價的80%。貸款的年限一般是15年，利率約為5.35%；或30年，利率約為5.05%。
彭天還特別提到，當買房者付了首付，和銀行談好了借貸條件，簽了買賣合同后，這個房子就“形式上”歸買房者所有了。“在付完銀行貸款之前，房契是在銀行手中的，一旦購房者不能按時按月償還，銀行就有權(quán)沒收住房來還貸。”彭天說。
買房后變成“房奴”
美國房產(chǎn)市場上沒有“毛坯房”的說法，在市場上買賣的房產(chǎn)都是裝修好的，甚至包括冰箱、熱水器等家用電器，即在買房后都是可以“拎包入住”的。而一般再裝修的目的是出于增值的考慮，為了賣出時可以談個好價錢。
不過，在美國可沒有像國內(nèi)這么多的“炒房客”，因為在美國擁有一處房產(chǎn)，持有成本很高。彭天介紹在美國買房容易，但買了房就會成為“房奴”，因為擁有這套房子以后產(chǎn)生的其他費用是“深不見底”的。
據(jù)彭天介紹，房屋的任何維護、維修費用都由房產(chǎn)所有人承擔，所以多數(shù)人會選擇用保險來緩解這些意外支出。常見的保險項目有火災、水災及其他自然因素造成的損失，保險年費用約為3000至5000美元(約合人民幣2萬至3萬多元)。
除了這些自然因素造成的損失，其他的維修如水管破裂、下水道堵塞、屋頂漏水等都需要自己全額支出，這些維修的費用都較貴，一般每小時要100至200美元(約合人民幣680~1360元)。
另外一項很大的支出是每年3%左右的房產(chǎn)稅，如在哈特福特地區(qū)，一套30萬美元(約合人民幣204萬元)的別墅每年需要支付9000美元左右(約合人民幣6萬多)的房產(chǎn)稅。
所以，如果一個美國炒房客手里捂著幾套房子，別說是還月供，就是每年累積的3%的房產(chǎn)稅都是一筆巨款。所以大多數(shù)美國人的房子都用來自住，擁有兩套房子的美國人不多見。
