房產(chǎn)升值是虛的，單純指望房產(chǎn)升值是靠不住的，升值要到賣房的時(shí)候才能實(shí)現(xiàn)。如果采用盲目期待增值房產(chǎn)投資的策略，最大的問題是沒有現(xiàn)金流。一旦房價(jià)下降，所有房主都拋售房產(chǎn)，引起加速惡性循環(huán)。這個(gè)情況在美國的房產(chǎn)熱的地區(qū)，如加州灣區(qū)和首都華盛頓地區(qū)，都有發(fā)生。
一些投資者以較高的貸款杠桿控 制房產(chǎn)，空置等漲價(jià)，一般操作是一年左右出手。但是從2008年起，由于次貸危機(jī)初步顯現(xiàn)，房產(chǎn)的價(jià)格不升反降，給很多房主造成壓力。其主要原因是，一些 投資人利用次貸，使用高風(fēng)險(xiǎn)的貸款杠桿，比如貸款額達(dá)到房價(jià)的95%，如果房價(jià)從峰值下降5%，就意味著投資人的房子按照市價(jià)出售，還不能夠償還全部貸 款。所以引起恐慌，投資人拋售房產(chǎn)，急于兌現(xiàn)。等到房價(jià)降了15%，很多投資者失去信心，無力賣房，因?yàn)橘u了房子，還要再拿出10%的現(xiàn)金來才能還清貸款，一些投資者干脆就把房子交給銀行，讓房產(chǎn)淪為法拍屋。這就使得在一時(shí)間，突然出現(xiàn)大量的法拍屋，結(jié)果是所有銀行都招架不住，最后引起銀行破產(chǎn)，2008年至2011年，大量的銀行拍賣屋及短售屋成為華人投資客的首選，這類房屋的價(jià)格比一般房價(jià)低30-40%，但大多需要維修，許多投資客買入之后稍作裝修就重新投入市場，可以在短期內(nèi)賺10-20%的利潤，但進(jìn)入2012年下半年，隨著華爾街財(cái)團(tuán)的介入，市場上銀行拍賣屋及短售屋大幅減少，這類短期投資也隨之消失。
美國的投資房產(chǎn)類型，從大的方面來說，有商業(yè)房產(chǎn)和住宅房產(chǎn)。商業(yè)房產(chǎn)一般包括購物中心、辦公樓。商業(yè)房產(chǎn)的租約，一般是多年合約，十年、十五年的 租約比較常見。商業(yè)租約，一般都是三凈租約，租戶負(fù)責(zé)房產(chǎn)的維修，物業(yè)稅，和房產(chǎn)保險(xiǎn)。房產(chǎn)的裝修費(fèi)用，一般也由租客承擔(dān)。租客一般是公司和政府。大型商 業(yè)房產(chǎn)的市場操作十分透明和專業(yè)，一般回報(bào)率差別不大。當(dāng)前的市場，除去貸款費(fèi)用的凈回報(bào)大約是9%-11%。當(dāng)然如果個(gè)人財(cái)力強(qiáng)大，不向銀行貸款，那 凈回報(bào)就非常大了。住宅房產(chǎn)一般包括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅及四個(gè)單元以下單元樓。值得指出的是，美國商業(yè)地產(chǎn)有一種特別的房產(chǎn)形式 - 公寓樓。投資公寓樓，每個(gè)單元平均的價(jià)錢低，現(xiàn)金流可以保證。銀行也很愿意給公寓樓的投資者貸款。在一些房價(jià)上漲較快，房價(jià)高，租金低的地區(qū)，公寓樓的形式比較少，因?yàn)槊總�(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單元都能夠賣出很好的價(jià)錢。去年，美國很多人把公寓樓買下，分拆產(chǎn)權(quán)，把每個(gè)單元分別賣出去，因?yàn)閱为?dú)產(chǎn)權(quán)出售有利。不過美國地方政府的規(guī)劃，有的地區(qū)規(guī)定必須建公寓樓，以保證民眾都有房可租，這一有力的措施也是布什政府曾經(jīng)提出的，以保證美國民眾都有房子住。
房產(chǎn)的價(jià)值，從根本上講，一定是要由消費(fèi)者愿意出的價(jià)錢決定的。在美國，這個(gè)價(jià)錢是緊密和住宅房產(chǎn)的市場租金相聯(lián)系的。美國純投資房產(chǎn)的價(jià)格，一般保守的房價(jià)估算是單純由現(xiàn)金回報(bào)率來決定的，而不考慮對房產(chǎn)升值的期待。房產(chǎn)是投資，比較股市，和銀行利息，要有一個(gè)相當(dāng)?shù)幕貓?bào)率。舉個(gè)例子來說，同樣的錢放到銀行，回報(bào)率是大約1%，放到股市的共同基金，回報(bào)率是大約6%，投資到房產(chǎn)，回報(bào)是如何呢？當(dāng)前美國的房產(chǎn)，投資者一般要求投資量年回報(bào)率達(dá)到9%-11%。投資人愿意出的房價(jià)，就是根據(jù)回報(bào)率來計(jì)算的。換句話來說，如果一個(gè)房產(chǎn)的還貸前現(xiàn)金收入是每年2萬美元，那么按照10%的回報(bào)率，投資人所能承受的房價(jià)就是20萬美元。對于房價(jià)高的地區(qū)，房價(jià)會(huì)反映到租金上。而租金，是房產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金回報(bào)的實(shí)際指標(biāo)。
中美房產(chǎn)投資比較
若從中美兩國投資房產(chǎn)的角度做一個(gè)比較，供中國的投資人進(jìn)行參考。首先，中國的住宅投資房產(chǎn)的房價(jià)較高，租金較低。在美國一般來講，月租金要達(dá)到房價(jià)的1%，才會(huì)有投資收入和現(xiàn)金流。其次，中國的房產(chǎn)業(yè)操作不規(guī)范，作為房主，該有的權(quán)利可能得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，比如，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可以擔(dān)當(dāng)二房主，這些做法在美國都是違法的。另一方面，房客的權(quán)益也得不到保證，比如在美國如果房客滯納房租的話，必須要經(jīng)過法律驅(qū)逐的程序才可以趕走房客，如果沒有通過法律程序的話，那是要負(fù)法律責(zé)任的，弄不好房主有可能成了房客的被告人。美國的房產(chǎn)出租相關(guān)法律十分的完善，美國的政府基本上是鼓勵(lì)投資人擁有房產(chǎn)出租，或者是自住，因?yàn)檫@樣可以減少政府提供住房的負(fù)擔(dān)。所以 美國房產(chǎn)和投資的政策，是保護(hù)投資人的。當(dāng)然，在美國房客的利益也受到充分的保護(hù)，比如，房主有義務(wù)必須提供可居住的住房，合乎當(dāng)?shù)匦l(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境，冬天供暖充足。
以上是在美投資房地產(chǎn)的一些資訊，國內(nèi)的投資者需注意的是，進(jìn)入2013年以來，美國的失業(yè)率降低，加上貸款利息持續(xù)走低，房地產(chǎn)悄然回暖，同比2012年中間房價(jià)上漲了接近30%，特別是華人聚居的城市更是有上漲50%甚至更多的例子，所以請國內(nèi)的投資人密切關(guān)注美國房地產(chǎn)的走向。
