5月15日，由GIS全球投資峰會(huì)組委會(huì)主辦的2016中美投資之駱家輝大使零距離交流會(huì)在北京召開。兆瑞資本副總裁周華發(fā)表了題為《對(duì)沖國(guó)內(nèi)資產(chǎn)泡沫，企業(yè)家個(gè)人資產(chǎn)掌控及全球資產(chǎn)配置》的主題演講。他的演講圍繞著人民幣貶值、美元資產(chǎn)配置、P2P理財(cái)、中國(guó)股市的地獄與風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、兆瑞資本對(duì)沖資產(chǎn)泡沫等話題。

兆瑞資本副總裁周華

下面是演講文字摘選：

成立兆瑞資本的背景

兆瑞資本是亨瑞集團(tuán)的全資子公司，主要負(fù)責(zé)海外地產(chǎn)投資和海外基金配置。中國(guó)高凈值人群有一個(gè)資產(chǎn)國(guó)際化的浪潮，我們的一個(gè)任務(wù)就是幫助國(guó)內(nèi)高凈值人群或者金融機(jī)構(gòu)選擇合適的投資地點(diǎn)，并且使他們?cè)诤Ｍ獾馁Y產(chǎn)配置安全、保值增值。

2014年開始做這項(xiàng)業(yè)務(wù)，是緣于對(duì)海外資產(chǎn)、海外市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷。先看看動(dòng)蕩的人民幣匯率，因?yàn)樽龊Ｍ赓Y產(chǎn)的高凈值人群，首先考慮的往往是匯率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。在諸多的海外投資地中，美國(guó)以其穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、完善的法律和商務(wù)框體系受到諸多海外人士的青睞。

人民幣對(duì)美元的走勢(shì)成為了很多人關(guān)心的問題�？v觀2015年全年的走勢(shì)會(huì)發(fā)現(xiàn)2015年人民幣對(duì)于美元有兩次大跌：第一次主要是央行決定調(diào)整人民幣的中間價(jià)格，在11月份和12月份又進(jìn)行了兩次大跌，11月份大跌原因很簡(jiǎn)單，人民幣加入了SDR成為了和美元、歐元一樣的國(guó)際貨幣。那么成為國(guó)際貨幣之后的一項(xiàng)重要的責(zé)任就是央行盡量減少對(duì)于人民幣匯率的操控，12月份又進(jìn)行了一次大跌，那這次大跌的原因更明顯—美國(guó)12月14號(hào)進(jìn)行了加息，使得諸多資本流入美國(guó)，相應(yīng)的其他貨幣出現(xiàn)了劇烈的下跌。

金融機(jī)構(gòu)的報(bào)告對(duì)于美元貨率給出的一個(gè)波動(dòng)區(qū)間在于6.8—7.2，6.8是國(guó)內(nèi)中信政券給出的最保守的，7.2是美銀給出的最激進(jìn)的一個(gè)估計(jì)。所以說我們覺得人民幣在2016年的波動(dòng)區(qū)間應(yīng)該是在這個(gè)區(qū)間之內(nèi)。其他貨幣如歐元、加元、澳元、日元相對(duì)于美元在2015年出現(xiàn)了劇烈的貶值。

海外資產(chǎn)配置

越來越多的國(guó)內(nèi)人群或國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)開始考慮海外資產(chǎn)配置，這是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的資產(chǎn)荒。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的高凈值人群除了生意之外，投資渠道無非三種，金融產(chǎn)品、不動(dòng)產(chǎn)和股票。在這三種渠道在2015年多多少少都出現(xiàn)了一些問題，比如鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的P2P事件，我們看到的只是滄海一粟。回到股市，2015年的股市可以說是跌宕起伏，上半年大家都非常開心，下半年出現(xiàn)了兩次大跌，第一次因?yàn)楣芍钙谪浀耐顺�，很多境�?nèi)外經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)聯(lián)手做空期指，使這次非理性下跌發(fā)生;第二次下跌是2016年初熔斷機(jī)制的推出，這也反映了我國(guó)的資本市場(chǎng)在現(xiàn)行情況下還有很多不成熟。

地產(chǎn)：2015年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非常大的分化，一線城市房?jī)r(jià)爆漲，二線的零星省會(huì)城會(huì)城市漲價(jià)，三四線城市價(jià)格出現(xiàn)了下跌。一些比較聰明的資本開始轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)，2016年第一季度海外中國(guó)的海外投資量超過了一千億美元，已經(jīng)是達(dá)到了去年全年的總量，而這一千億美元里面大概有三分之一是海外地產(chǎn)。

海外投資實(shí)際上已經(jīng)是第四波浪潮，前三波浪潮分別是中國(guó)的閑資、大型的金融機(jī)構(gòu)和大型的開發(fā)商，而第四波浪潮的主要人群是中小企業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)和一些高凈值人群。高凈值人群的投資越來越趨向多元化，比如，移民之后購置房產(chǎn)，馬上要進(jìn)行海外資產(chǎn)配制，孩子入學(xué)，老人養(yǎng)老，包括一些遺產(chǎn)的家族信托。高凈值人群對(duì)于海外資產(chǎn)配置越來越青睞，投資地除香港之外，美國(guó)是第一大投資市場(chǎng)。

2012年底美國(guó)的土地價(jià)值出現(xiàn)了上升，我們把這種資產(chǎn)價(jià)值和土地價(jià)值出現(xiàn)雙升的局面定義為美國(guó)新一輪地產(chǎn)周期的起點(diǎn)，也就是說2012年是美國(guó)新一輪地產(chǎn)周期的起點(diǎn)，如果按照歷史周期率來講，美國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)在2020年之前是相對(duì)安全的，也就是說這是一個(gè)投資的角度，因?yàn)槲覀冏鐾顿Y只能賺不能虧，要把所有的風(fēng)險(xiǎn)控制到最小。

所以說現(xiàn)在大家去美國(guó)投資肯定不是最好，或者說不是最低的時(shí)候，但是我們?nèi)匀挥袔啄甑纳仙芷诳梢赃x擇。如果你考慮資產(chǎn)配置，考慮的是保值，也就是說抗風(fēng)險(xiǎn)，那我們推薦紐約和舊金山，因?yàn)檫@兩個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了之前金融危機(jī)的高點(diǎn)，也就是說他反彈的非常迅速，增長(zhǎng)的也非常迅速，但是它的上升空間不是很大。如果你考慮是增值的目的，那么西雅圖洛杉磯和波士頓這幾個(gè)城市的房產(chǎn)具有非常大的投資價(jià)值。

助力中國(guó)企業(yè)赴美投資

美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)每一個(gè)環(huán)節(jié)都有非常細(xì)致的規(guī)定和要求，而中國(guó)很多地產(chǎn)開發(fā)商到了美國(guó)之后遇到的最大的一個(gè)問題是水土不服，他們不清晰美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)流程，在美國(guó)做地產(chǎn)開發(fā)必須按照正規(guī)的流程去走，而不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單和政府搞好關(guān)系，同時(shí)還有很多稅務(wù)和法律的陷阱，他們不了解。因此國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商交了不少學(xué)費(fèi)。

如果想去美國(guó)投資地產(chǎn)開發(fā)，一定要找到一個(gè)在當(dāng)?shù)胤浅?yōu)質(zhì)的合作伙伴，同時(shí)尋找一個(gè)可以連接兩國(guó)之間的橋梁。因?yàn)槊绹?guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)有一百多年的歷史，實(shí)際上已經(jīng)不存在暴利的土壤。舉個(gè)例子，做一線城市核心地帶的地標(biāo)性建筑，比較順利的情況，一年的稅前收益率大概在15—20%之間，如果刨除到稅的因素大致在10%—15%之間，這是一般的融資架構(gòu)。如果我們想把這個(gè)收益率做高，或者說由我們招來做的話，我們會(huì)把EB-5作為夾層貸款放進(jìn)去，也就是通常意義上的加杠桿。也就是說我們可以使得優(yōu)先貸款和夾層貸款這一部貸款的比例在整個(gè)項(xiàng)目中占到80%—85%左右，股權(quán)投資少于20%，同時(shí)提高收益杠桿;而且EB-5夾層的成本低于5%，這樣做下來稅前收益大概在25%—30%左右，稅后也能到20%左右，這是一個(gè)非常明顯的技巧

我們做的所有的項(xiàng)目一定是一線城市核心地帶的地標(biāo)性建筑。未來我們會(huì)給國(guó)內(nèi)有志進(jìn)行海外配置的客戶提供一籃子服務(wù)：會(huì)根據(jù)您的資產(chǎn)狀況、風(fēng)險(xiǎn)偏好、家庭狀況提供家族信托類的服務(wù)，它的主要作用是風(fēng)險(xiǎn)隔離、繼承安排、財(cái)產(chǎn)保密和稅務(wù)籌劃。

很多國(guó)內(nèi)的家族已經(jīng)做了家族辦公室，通過離岸架構(gòu)把資產(chǎn)分配到全球的各個(gè)地方，進(jìn)行合理的配置，保證資產(chǎn)的安全性。它不同于國(guó)內(nèi)投融資的信托，其主要實(shí)現(xiàn)的是避債、避稅的目的，保護(hù)財(cái)產(chǎn)的保全。