美國房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩百多年的發(fā)展，形成了完善的市場體系、法律體系和調(diào)控體系。研究美國房地產(chǎn)行業(yè)使我們能夠洞悉許多房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，這對于房地產(chǎn)市場起步不久的中國來講，有較好的借鑒意義。總的來講，美國房地產(chǎn)有以下八大優(yōu)勢：
一：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)
美國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，之所以如此，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資者的風(fēng)險意識強(qiáng)、投資決策科學(xué)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系把握得比較準(zhǔn)確。投資者在進(jìn)行每一項(xiàng)房地產(chǎn)投資決策之前，往往要做大量的分析研究：從人口增長、就業(yè)情況、供求關(guān)系、投資機(jī)會等方面進(jìn)行研究。研究時間甚至跨度前后十年，即對前十年的情況和后十年的預(yù)測都要仔細(xì)分析，然后在這個基礎(chǔ)上設(shè)計投資數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行模擬的資金流量檢驗(yàn)。因此，美國房地產(chǎn)行業(yè)雖然也有周期性波動，但漲跌幅相對較小。
二：商業(yè)地產(chǎn)以租賃作為主要經(jīng)營方式
美國的商場、辦公樓、工廠等商業(yè)地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營方式，買賣的比例較小，且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的情況很少見。商業(yè)地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營方式有如下優(yōu)點(diǎn)：有利于房地產(chǎn)專業(yè)化、規(guī)�；�(jīng)營；有效減少公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來得麻項(xiàng)；有利于租戶盤活資金，資金不容易被套在房地產(chǎn)上；有利于房地產(chǎn)證券化得發(fā)展；有利于提高房地產(chǎn)市場分析得“效率性”，由于房地產(chǎn)租金水平能夠比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系以及社會整體經(jīng)濟(jì)形勢，租賃經(jīng)營將增強(qiáng)房地產(chǎn)價格的透明度，提高信息的收集效率，克服房地產(chǎn)售價的易變和不可捉摸性。
三：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的規(guī)�；c專業(yè)化程度高
現(xiàn)代社會的發(fā)展加快了各行業(yè)的社會化、專業(yè)化分工，美國房地產(chǎn)行業(yè)也體現(xiàn)了這一特點(diǎn)。美國房地產(chǎn)行業(yè)分工明確，有專門的土地開發(fā)商、地塊劃分商、中介經(jīng)紀(jì)商、保險商、抵押服務(wù)等機(jī)構(gòu)。如土地開發(fā)商負(fù)責(zé)土地開發(fā)；地塊劃分商負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計；中介經(jīng)紀(jì)商負(fù)責(zé)市場銷售策劃；保險機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)災(zāi)害風(fēng)險、抵押信用風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)保險風(fēng)險；抵押服務(wù)則負(fù)責(zé)抵押貸款的后續(xù)管理。由于分工細(xì)，每一市場參與者都對本行有豐富得知識和經(jīng)驗(yàn)，且實(shí)力雄厚，往往都是跨州、甚至跨國的集團(tuán)公司，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大、檔次高，房地產(chǎn)管理水平也非常高。
四：房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費(fèi)市場為主
美國房地產(chǎn)抵押貸款以消費(fèi)市場為主，主要是為個人買房提供資金。只有購房者買得起，開發(fā)的房子才能賣得快，開發(fā)商才有回籠資金，這就形成了一個良性循環(huán)。相反，如果把錢貸給開發(fā)商，購房者沒有資金支持，只能是房子越建越多，積壓越來越多，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司經(jīng)營困難，金融機(jī)構(gòu)的爛賬壞賬越來越多，最后危及金融市場的安全。另外，貸款若流向開發(fā)市場也可能會使沒有資金實(shí)力的公司空手套進(jìn)房地產(chǎn)市場，影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。實(shí)踐證明，美國的這種貸款結(jié)構(gòu)是非常合理的，這也是抵押證券化的基石。
五：擁有健全的房地產(chǎn)保險制度
保險業(yè)在美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保證，房地產(chǎn)市場的運(yùn)作依靠保險業(yè)來分散和避免風(fēng)險，使房地產(chǎn)投資、買賣、抵押等安全可靠，房地產(chǎn)成為一項(xiàng)收益穩(wěn)定，風(fēng)險有保障的投資工具。房地產(chǎn)保險包括自然災(zāi)害保險、建筑期保險、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險等方面。
六：集約用地，土地利用效率高
雖然美國地大物博，人口密度不高，但是美國在土地利用方面非常合理，充分利用每寸土地，土地的集約化程度和利用率很高。美國城市用地開發(fā)比較注重內(nèi)部挖潛，而不追求外延擴(kuò)展，除住宅建設(shè)按美國人得習(xí)慣一戶一幢外，商業(yè)地產(chǎn)則集中在市中心區(qū)，全都是高樓大廈，然后在市中心周圍留足充分的綠化用地、休閑用地，使得城市環(huán)境優(yōu)美，充滿生機(jī)。
七：美國房地產(chǎn)行業(yè)的“小公司效應(yīng)”
小公司效應(yīng)指的是一旦公司的核心能力存在于個人，而不是公司組織內(nèi)部的時候；一旦這一行業(yè)的比較優(yōu)勢很容易打敗核心能力的時候，這個行業(yè)就將是小公司淘汰大公司。從行業(yè)生命周期來看，美國住宅業(yè)還處于其生命周期的成長中期，這個產(chǎn)業(yè)時期的特點(diǎn)就是行業(yè)規(guī)模不斷快速增長，行業(yè)內(nèi)企業(yè)自由競爭，消費(fèi)者需求的多樣性和廣泛性給予小型企業(yè)更多的生存空間。
八：美國房地產(chǎn)行業(yè)存在著變革與投資回報的超穩(wěn)定結(jié)構(gòu)
超穩(wěn)定的變革與投資回報結(jié)構(gòu)表現(xiàn)在三個方面：一是新技術(shù)的引進(jìn)很快為所有參與者共享；二是新的參與者不會對原有參與者構(gòu)成大的威脅；三是新的領(lǐng)導(dǎo)者的強(qiáng)大不是對原有領(lǐng)導(dǎo)者強(qiáng)大的否定。因此在美國，相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是處于平均盈利水平的行業(yè)，其行業(yè)平均內(nèi)部收益率為11.9%。
