2014年7月14日-17日，博鰲21世紀房地產論壇第14屆年會在海南舉行。年會以“回歸‘新常態(tài)’：結構化調整與經濟再平衡”為主題，眾多政界、地產界、金融界及學術界權威人士出席會議。美國房地產市場由于近年來強勁的復蘇勢頭，受到中國企業(yè)級投資者的關注。

 

      美國房地產市場處于上行周期

      “美國房地產存在明顯的周期性，而且市場化程度比較高，中國房地產周期處于下行周期，美國是上行周期，這樣的情況下考慮對美投資是明智的選擇。”在中國海外房地產投融資實務分論壇上，全聯房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生在發(fā)表題為“中國房地產海外投資之路”主題演講時如是說。她分析表示，美國GOP從2005年高點跌到2009年低點，然后開始回升，按照增速曲線來講，2014年會進入穩(wěn)健回升期，且還將持續(xù)幾年。預計今年美國今GDP為2.25%-2.35%，領先世界發(fā)達國家，明年美國GDP將會更高。

      “從美國就業(yè)情況來看，聶梅生表示，美國就業(yè)率未來幾年將保持正增長，經濟自2008年以來是向好的，2014年是繼2007年后又一次達到峰值水平。美國未來利率會小幅增長。另從美國十年期國債資本收益對應情況來看，2013年以后資本收益已經大于穩(wěn)定十年期國債的收益，這說明未來幾年房地產投資具有很大的吸引力。”聶梅生說道，“實際上我們可以看到，美國現在已經發(fā)生人口結構變化，在1979年-1995年期間的人超過了7200萬人，他們晚婚晚育晚買房，出行乘坐地鐵，重新回到城里上班，現在這批人年齡大的選擇買房，年齡小的選擇租房，因此對美投資在哪里，還要分析人口結構。”

      聶梅生認為，由于國外資本對美國房地產市場投資、交易指數增加、空置率下降，因此對美國房地產抄底時機已經錯過，預計一線城市漲幅趨緩。當前對美投資空間可能是在出租性公寓上，其次是零售、酒店、工業(yè)地產、郊區(qū)辦公樓。

      預計今年國內跨境房地產投資總額超300億美元

      美國房地產市場發(fā)展處于上行通道，吸引中國房企集體出海尋找投資機會。“2013年是中國房企出海年，中國的資本走向了全世界。去年中國買家在境外商業(yè)住宅和商業(yè)地產投資超過100億美元，今年這一數額還會增加。”聶梅生說道，“2014年中國房企首季度投資近千億人民幣，已超過去年全年投資總額，預計2014年中國跨境房地產總量有望超過300億美元。”

      中國房企熱衷海外投資，在聶梅生看來，一是因為國內房地產市場現狀所限。二是前段時間人民幣量化寬松，人們擔心人民幣貶值。三是中國千億房地產企業(yè)已遇到成長困惑，目前情況下，靠規(guī)模擴張老路走不通，因此壓力較大。海外開發(fā)貸和資金使用、融資成本遠遠低于國內，因此造成了中國房企集體出海。

      最具海外投資競爭力的房企有哪些？從統計數據來看，2013年綠地拔得海外投資頭籌，投資額為610億人民幣，接下來是總部基地、澤信地產、萬達等。另從投資國家分布情況來看，美國占比為48.66%，依次是英國、泰國等。雖然今年會有變化，但總體格局不會改變。 值得注意的是， 2013年中國購房者海外購房目標國家占比情況與房企投資目標基本契合，其中，美國占比最高，達20%，其次澳大利亞、加拿大、英國、新西蘭、新加坡、馬來西亞、德國等。

      從中國投資客海外置業(yè)目的來看，宜居移民、教育、投資、度假是最為主要的原因，分別占比43%、24%、 23%及28%。投資目標城市先后為洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、爾灣、奧蘭多等。

      “住宅仍然是居住需求的主要產品，公寓占比71.26%、連鎖公寓占比21%、獨棟別墅占了41%、聯排占了40%第一不。在海外投資置業(yè)最集中的城市不是北京，而是上海，占比16.83&，其次是北京、深圳、廣州、重慶、成都等。”聶梅生說道。