投資美國(guó)房地產(chǎn)，了解美國(guó)房?jī)r(jià)的歷史和規(guī)律
發(fā)布時(shí)間：2014-04-25
摘要：在受到次貸危機(jī)和金融危機(jī)的雙重打擊后，美國(guó)房?jī)r(jià)一落千丈。而近年來隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，赴美國(guó)投資移民的人數(shù)逐年增多。美國(guó)投資移民也帶動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，在如今眾多中國(guó)人赴美國(guó)投資房地產(chǎn)的背景下，我們一起來了解一下美國(guó)
在受到次貸危機(jī)和金融危機(jī)的雙重打擊后，美國(guó)房?jī)r(jià)一落千丈。而近年來隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，赴美國(guó)投資移民的人數(shù)逐年增多。美國(guó)投資移民也帶動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，在如今眾多中國(guó)人赴美國(guó)投資房地產(chǎn)的背景下，我們一起來了解一下美國(guó)房?jī)r(jià)的歷史和規(guī)律。
根據(jù)美國(guó)最權(quán)威的凱西·席勒房?jī)r(jià)指數(shù)(席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者)，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23%)，95年是上漲的(占77%)。其中跌得最深的是2008年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá)18%。連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅達(dá)26%;第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累積跌幅達(dá)33%。
那么美國(guó)的房?jī)r(jià)在一個(gè)正常的年份漲得會(huì)有多快?在過去的123年中，美國(guó)房?jī)r(jià)平均內(nèi)生(幾何)增長(zhǎng)率為3.07%。在同樣的123年中，美國(guó)CPI通脹率為2.82%。美國(guó)的房?jī)r(jià)以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識(shí)是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率后，房?jī)r(jià)就基本不漲了。
資料來源：美國(guó)勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)
如果我們看10年的累積漲幅，美國(guó)過去123年中發(fā)生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。
1938-1954之間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?943-1947年間由于二戰(zhàn)帶來的工業(yè)和消費(fèi)需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%;其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負(fù)增長(zhǎng)。
1969-1986之間的大牛市主要發(fā)生在1974-1979之間，平均年增長(zhǎng)為11%，但扣除通脹后年增長(zhǎng)只有2%;其余年份的平均增長(zhǎng)率為5%，扣除通脹率后為負(fù)增長(zhǎng)。
1995-2007之間的大牛市主要發(fā)生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個(gè)超越通脹的漲幅后來被證明是泡沫，房?jī)r(jià)從2006年開始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到2011年，美國(guó)房?jī)r(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年。（相關(guān)閱讀：美國(guó)投資移民火熱，房?jī)r(jià)仍有上漲空間）
總結(jié)一下，美國(guó)過去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時(shí)代的通脹驅(qū)動(dòng)，90年代末到金融危機(jī)前的牛市展示的是一個(gè)泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動(dòng)的、超過通脹的增長(zhǎng)只有1943-1947。長(zhǎng)期來說，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅基本是美國(guó)通脹率。
