根據(jù)一份加拿大最新的消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告，在一生中買賣過至少5次自住房的加拿大人占公民總數(shù)的20%。由此可見，在加拿大，換房是一件司空見慣的事。由于買房賣房的交割時(shí)間很難安排在同一天，不少加拿大移民換房時(shí)在按揭貸款安排方面會(huì)遇到問題。加拿大移民劉先生一家剛剛完成了第一次換房的過程，希望這些經(jīng)驗(yàn)對大家有借鑒作用。

　　訂下期限
　　首先要說一下買房的時(shí)間問題。由于早就打算換房，所以從去年就開始留意房價(jià)和利率問題。眾所周知，每年房價(jià)最低的時(shí)候是12月、1月、和2月，如果3月份還 沒有敲定交易，則恐怕要出高價(jià)買了。今年的情況比較特殊，由于新移民集中登陸，房源稀少，從1月份開始就出現(xiàn)了搶offer的情況。
　　列出預(yù)算
　　選房時(shí)考慮哪些問題。我最關(guān)心的是地點(diǎn)，由于工作和生活需要，四通八達(dá)的地理位置是首要問題。North York的獨(dú)立房是我們的目標(biāo)。之所以選擇獨(dú)立屋，是因?yàn)樾屡鷾?zhǔn)的獨(dú)立屋建設(shè)用地越來越少，所以占地面積越大的房子，保值增值的穩(wěn)定性越強(qiáng)。溫哥華部分地 區(qū)房價(jià)暴漲的根本原因就是有限的土地上只有4-5萬套房子，環(huán)境和校區(qū)決定了其需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)。房價(jià)該如何定位主要看能夠獲得多少按揭貸款。
　　貸款安排
　　無論首次置業(yè)還是換房，貸款問題應(yīng)該解決在開始看房之前，否則不知道要看多少錢的房子。換房比買房較麻煩的是，原來的房子還有按揭貸款，由于平時(shí)要供房，所以現(xiàn)金存款不多，首付款至少要20%的情況下，還要想辦法將現(xiàn)金從現(xiàn)有住房中提出來。我找自己的同事做了個(gè)預(yù)批，同時(shí)申請了兩筆按揭貸款：將原來在TD銀行有余額的按揭貸款refinance到BMO，申請的是Home Owner Readiline產(chǎn)品，共申請到信用額度30萬；同時(shí)另外申請了一筆買新房的預(yù)批貸款（Pre-approval） 金額是58萬。拿到這些批復(fù)，目標(biāo)房價(jià)就定下來了：TD銀行的貸款余額12萬，因此可以從Readiline中取出18萬（30萬信用額度中取出12萬歸 還TD）作為首付款，加上新房的貸款預(yù)批金額58萬之后，我們的目標(biāo)房價(jià)應(yīng)該小于76萬元。如果加上自己的儲(chǔ)蓄存款，房價(jià)可以再高一些。對于一個(gè)兩口之家的工薪階層，我們已經(jīng)很滿意了。
　　誠意十足
　　選房看房不必精益求精。我們把這些信息告知地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之后，就等著看房了。我和太太都不是太挑剔的人。買第一個(gè)房子的時(shí)候，只看了一個(gè)房子就下了offer。 這次買房也一樣，看到第三個(gè)房子就下offer了。沒想到的是，2月底下offer時(shí)共有6個(gè)家庭出價(jià)，據(jù)悉全部是講普通話的大陸移民。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴我們在競價(jià)的那天先去驗(yàn)房，搶offer的時(shí)候要帶銀行本票。因?yàn)橛秀y行預(yù)批，對驗(yàn)房結(jié)果也很滿意，下offer的時(shí)候沒有附帶任何條件，尤其是帶去的那張匯票，讓房主和對方經(jīng)紀(jì)感到了我們的誠意，最后賣方接受了我們的offer。由于賣家尚未找到房子，因此交割日設(shè)定在6月初。
　　售出舊居
　　敲定買房合同后，我們開始準(zhǔn)備出售自己的房子。首先是修停車道、后院等戶外設(shè)施和環(huán)境。搬到新房之后，將原有房產(chǎn)做內(nèi)部的裝修和布置。在將TD的貸款 refinance到BMO的過程中，銀行給出了房子的評估價(jià)。我們以評估價(jià)為準(zhǔn)，加上此后發(fā)生的裝修費(fèi)用確定了售價(jià)。掛牌上市后一周便成交。成交價(jià)比 2007年的買入價(jià)高9萬加元。
　　支付貸款
　　新舊房子交割期間的財(cái)務(wù)安排需要合理和便利。6月初新房交割前3天，完成了舊房的refinance。從BMO批準(zhǔn)的readiline中取出12萬用于支付TD的按揭貸款、罰款，以及解除抵押費(fèi)（discharge fee）和款項(xiàng)轉(zhuǎn)移費(fèi)，TD銀行費(fèi)用共計(jì)1200元左右；轉(zhuǎn)入BMO的房屋評估費(fèi)和重新注冊費(fèi)共計(jì)700元。在新房交割前一天支取readiline項(xiàng)下 10萬元，再加上自己的存款用于首付，同時(shí)BMO提供了新房按揭貸款47萬完成買房交易。新房交割后，舊房項(xiàng)下額度占用共計(jì)22萬元，利率為P+0.5% （3.5%），新房按揭貸款47萬元，利率P-0.85%。因?yàn)榕f房馬上要出售，信用額度項(xiàng)下款項(xiàng)可以隨時(shí)還清并解除抵押，所以利率比較高（3.5%）， 因此要盡量少占用信用額度，如果自己有存款可以動(dòng)用存款。
　　提前償債
　　舊房售出后，所得現(xiàn)金立刻加速償還新房按揭貸款。上周末售房交易完成后，所得現(xiàn)金當(dāng)天就用于償還新房按揭貸款。BMO貸款可以每年償還原貸款本金的20%， 提前還款的金額記錄在Mortgage Cash Account可以隨時(shí)取出，所以，提前還款沒有后顧之憂。之所以沒有把賣房所得款用于其它投資，是因?yàn)槟壳暗慕?jīng)濟(jì)情況變數(shù)較多，想要穩(wěn)定地獲得 2.15%的收益并不是一件容易的事。另外，提前還款的9.4萬元立刻“享受”了2.15%的效益，而不需要上所得稅。
　　舊屋收益
　　自住房買賣結(jié)余增加了家庭凈資產(chǎn)�？偨Y(jié)舊房買賣的收益如下：
　　過去四年共支付銀行利息約9600元，轉(zhuǎn)銀行罰款和手續(xù)費(fèi)約2000元（如果原來的貸款安排得當(dāng)，完全可以節(jié)省這筆錢），支付地稅9000元，取暖費(fèi)和水費(fèi) 7200，裝修費(fèi)16，200，支付地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用16，000，買賣差價(jià)90，000，除了白住這個(gè)房子之外，四年里家庭凈資產(chǎn)增加三萬元。這里忽略了買房首付款的機(jī)會(huì)成本，因?yàn)檫@些資金如果用于股票投資，結(jié)果可能很可怕；如果是儲(chǔ)蓄，過去四年通脹率高于儲(chǔ)蓄利率。
　　早買為宜
　　如果財(cái)務(wù)上允許，建議買房自住的朋友盡量“早買”。如果我們四年前不買房而是租房，4年租金支出至少6萬元（不算N次搬家費(fèi)），還會(huì)錯(cuò)過房價(jià)增值的9萬元。換房期間的財(cái)務(wù)安排，盡量要從容，很多人不喜歡先買房再申請過橋貸款（bridge loan）的安排。如果房子無法售出，首付款就會(huì)沒有著落，迫于壓力賣房子，不會(huì)賣出太好的價(jià)錢。所以，最好是使用refinance的方式把首付款準(zhǔn)備好。