知悉外國人在加拿大買房事宜
發(fā)布時間：2014-01-21
摘要：近年來,有不少來自中國內(nèi)地的買家看中加拿大房地產(chǎn)增值的潛力,希望可以越洋購買物業(yè)作為投資.再加上2009年底中國和加拿大終于簽訂了特許旅游目的地協(xié)議,使更多內(nèi)地買家有機會可以申請旅游簽證來加拿大買房投資.但境外買家由于不了解加拿大的相關政策,因而裹步
近年來,有不少來自中國內(nèi)地的買家看中加拿大房地產(chǎn)增值的潛力,希望可以越洋購買物業(yè)作為投資.再加上2009年底中國和加拿大終于簽訂了特許旅游目的地協(xié)議(ApprovedDestinationStatus,簡稱ADS),使更多內(nèi)地買家有機會可以申請旅游簽證來加拿大買房投資.但境外買家由于不了解加拿大的相關政策,因而裹步不前,以至于錯失投資良機.其實,加拿大政府非常歡迎外國人在加拿大買房.
作為外國人,在加拿大置業(yè)的過程,與加拿大本地人也并沒有什么大的不同.比如在貸款方面，外國人一樣可以向加拿大銀行申請貸款.只是銀行一般都會要求持外國人身份的買家支付房價的35%或以上作為首期.而且要求必須本人抵達加拿大,與銀行inperson簽署貸款文件.買賣合約則可以由授權代理人簽署.如果境外買家不需要貸款,而是全部用現(xiàn)金購買物業(yè)的話,甚至都不需要買家本人親自抵達加拿大簽署買賣房屋文件.而是可以通過傳真的方式簽署文件,或是由授權代理人在加拿大代理簽署.
不過,作為外國人買家,將來在賣房的過程中，以及賣房后的稅務處理方面，還是會與本國居民有所不同.
居民如果符合有關MainResidence主要居屋的條件，可以免資產(chǎn)增值稅。而非居民就必須交付資產(chǎn)增值稅。非居民在出售房屋時必須通知加拿大稅務局，并申請一份清稅證明書，ClearanceCertificate，以確認因物業(yè)增值而必須交付的稅款數(shù)目。該證明會同時發(fā)給買家和賣家，以保護買賣雙方的利益。如果賣方未按此規(guī)定行事，那么買方可能有責任承擔賣方所欠稅款。
因此如果賣方是非居民，律師有權事先扣留高達房價25%的金額（保證金）放在信托帳戶中。在收到政府發(fā)出的ClearanceCertificate后，律師會用此保證金付清賣家的有關稅項，再將余款退還給賣家。如果賣家在closing后的30天內(nèi)仍然沒有拿到清稅證明書或未能夠與國稅局結清應交增值稅項，則律師會將此保證金會交往國稅局。再由賣家報稅時去結清。
另外，律師也會要求非居民賣家額外的deposit，等結清地稅,管理費，以及水電等雜費后，再以多退少補的形式結算thebalance.
其實,外國人在加拿大買房并沒有想象中的那么復雜.簡單的說,除了銀行要求的首付款多過本地居民,以及賣房時需要交一定的CapitalGainTax之外,與本地居民置業(yè)并無大異.
在實際操作過程中,由于短期簽證時間有限,境外買家無法等到Closing(房屋交吉)就必須離境,這就牽涉到授權委托書(PowerofAttorney,簡稱POA)的問題.
買家的地產(chǎn)經(jīng)紀或律師都不允許成為買家POA的受委托人．也就是說，買家只能委托除了自己的地產(chǎn)經(jīng)紀或律師之外的人來作為自己在加拿大買房的全權代理，行使簽字權．而且，必須使用規(guī)定的統(tǒng)一表格，可以從網(wǎng)上下載，當然也可以請律師代勞；有兩個見證人見證簽字；并且需要律師或其他NotaryPublic的公證．除此之外的任何形式的授權委托書都有可能不被接受．
但是，即便你的授權委托書一點問題都沒有，銀行也未必接受．因為目前有超過90%的房契詐騙案都跟授權委托書有關，所以銀行對此十分敏感．比如，TDBank和皇家銀行就規(guī)定，房屋貸款的正式文件必須由買家本人簽字．以多倫多目前的情況來講，在Closing簽字時，律師一般可以接受POA的受委托人簽字，而銀行則大多都不予接受．除非銀行對買家本人有一定程度的認識了解．因此ERICA要特別提醒買家，在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，是否接受POA．要不然，就不是一張機票的問題了．
