12月2日，在北京中國大飯店隆重召開的年度投資盛會(huì)“第三屆地產(chǎn)全球化暨海外投資高峰論壇”，吸引了2000多各界精英人士參加。易居(中國)企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱就當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況分析與行業(yè)前景判斷為話題進(jìn)行了主題演講。丁祖昱先生從當(dāng)前調(diào)控后的房地產(chǎn)市場形勢與房地產(chǎn)海外投資兩個(gè)方面進(jìn)行分享。

話題一：調(diào)控后的房地產(chǎn)市場形勢

調(diào)控之后的房地產(chǎn)形勢中，十月份以后是重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，十月份之前的三個(gè)季度，整個(gè)二十多個(gè)城市，一路高歌猛進(jìn)，時(shí)間短，幅度大，令人擔(dān)心。短短兩個(gè)月的時(shí)間，市場發(fā)生了比較大的變化：

一是供應(yīng)急劇減少，這些調(diào)控的城市中，大部分的城市的供應(yīng)都下滑了30-40%，

二是成交有一定幅度的下滑，部分的城市成交下滑到80-90%，更多的城市成交下滑20-30%。

三是短期內(nèi)的房價(jià)得到了一定的抑制，和之前九個(gè)月的快速攀升相比，最近兩個(gè)月基本上很少有再漲的樓盤，但也看到了個(gè)別城市均價(jià)出現(xiàn)了讓人奇怪的攀升。實(shí)際上這是由于成交結(jié)構(gòu)，比如說高端房的成交比例增加，中低端房的供應(yīng)減少，造成了均價(jià)的變化，事實(shí)上目前的整體房價(jià)的上市態(tài)勢得到了一定的抑制。

四是地價(jià)，熱點(diǎn)城市的土地開始進(jìn)入到一個(gè)全面收縮的狀態(tài)，比如，在過去兩個(gè)月當(dāng)中，上海、北京、南京、蘇州這些城市供地基本上停了。很多的土地重新開始調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)和拍地的要求。

對(duì)部分之前房地產(chǎn)形勢不太熱的城市出現(xiàn)土地拍賣火爆場景的現(xiàn)象，丁祖昱先生認(rèn)為這是對(duì)之前價(jià)值洼地的重新發(fā)掘。他從四方面強(qiáng)調(diào)這次調(diào)控：

第一是限購。相比2011年的限購，最新一輪的限購從條件和執(zhí)行方面更加嚴(yán)厲。唯一差異是數(shù)量減少，上次限購達(dá)到了40個(gè)以上，這次限購是20個(gè)城市。

第二是限貸。限貸措施比之前有了很明顯的提升。二套房最多的要求首付達(dá)到80%，比如蘇州和南京，還有像上海，70%，而且要求在全國任何一個(gè)地方，有過兩套房的都算。全國統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)查你是否貸過款，認(rèn)房認(rèn)貸，非常嚴(yán)格。

第三是限價(jià)。政府通過開盤前的價(jià)格定價(jià)來抑制目前的快速攀升的房價(jià)，價(jià)格難批下來，致使住宅出讓、上市的速度減慢。

第四是限資金。這也是目前應(yīng)該講對(duì)房地產(chǎn)市場影響最大的一個(gè)措施。十月初開始，對(duì)上海、深圳、北京這些地方的土地拍賣的資金來源做出相應(yīng)的限制，不允許銀行、信托、保險(xiǎn)發(fā)債的相關(guān)資金進(jìn)入到土地市場，必須房企通過自有資金才能拿地。致使十月份到十一月份拿地排在前20位的企業(yè)中，70%都是央企、國企。

丁祖昱先生認(rèn)為，政府對(duì)于市場秩序的管理，已經(jīng)非常到位。他提到央視，新聞聯(lián)播已經(jīng)連續(xù)點(diǎn)了兩批房企以及中介公司的名，他堅(jiān)信接下來違規(guī)的會(huì)繼續(xù)被點(diǎn)名，查處，且處罰力度會(huì)越來越重，比如評(píng)級(jí)降級(jí)等。

關(guān)于2016年與2017年的市場，丁祖昱先生認(rèn)為2016年會(huì)達(dá)到中國近期市場的最頂峰。目前來看全國總體房地產(chǎn)成交總面積金額會(huì)突破15億平方米，而去年是12.8億平方米，12月份可能會(huì)達(dá)到12萬億，去年是9萬億多的總金額。 但2017年，會(huì)由于整體市場的調(diào)控，包括對(duì)今年很多需求的提前釋放，可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)成交量、成交金額低于今年的現(xiàn)象，會(huì)趨近于2015年的水平，但面積可能會(huì)比2015年略高一點(diǎn)。

丁祖昱先生指出，短期內(nèi)房價(jià)不再攀升，但中長期來看，光靠行政手段來抑制房價(jià)比較單一，還需要通過供應(yīng)來調(diào)整整體的供求關(guān)系。但是，目前在一線和部分二線熱點(diǎn)城市，供應(yīng)量仍然不足。但對(duì)部分短期內(nèi)攀升比較大的一線，二線城市，供應(yīng)基本上可以達(dá)到一個(gè)平衡的程度。對(duì)于房企，十一月份達(dá)到突破三千億的有兩家，突破一千億的房企加在一起已經(jīng)有十家，到年末我估計(jì)會(huì)達(dá)到十一家或者十二家。第20位房企年末總銷售金額也會(huì)突破六百億，所以2016年和2015年房企出現(xiàn)了增長上的天壤之別。2015年里第四位的房企總金額750億左右，今年達(dá)到1100億左右，上升幅度非�？�。是2017年的房企，特別是今年擴(kuò)張速度快的民營企業(yè)，壓力會(huì)更大一些。但是考慮到房地產(chǎn)對(duì)整體中國經(jīng)濟(jì)的作用，不需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過分的悲觀。

話題二：房地產(chǎn)海外投資

丁祖昱先生認(rèn)為，房地產(chǎn)的海外投資會(huì)成為熱點(diǎn)。在過去三年，房地產(chǎn)海外投資已經(jīng)成為眾多房企的重要選擇，他指出房企海外投資分成三類：

第一類是資產(chǎn)配置。通過購買大宗資產(chǎn)，通過長期運(yùn)營這些大宗資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體的資產(chǎn)全球化的配置。

第二類是海外進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)銷售，這些企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到海外十多個(gè)國家，數(shù)十個(gè)城市進(jìn)行相關(guān)的運(yùn)作。類似于今天在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式。但是他們的主要的目標(biāo)對(duì)象、購買群體還是我們今天中國的購房群體。

第三類是房企業(yè)，主要是一些民營企業(yè)，主要做一些資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，把相關(guān)的資金進(jìn)入到海外市場中去。

丁祖昱認(rèn)為，這三類海外投資會(huì)相對(duì)保持一個(gè)比較平穩(wěn)的增長。他強(qiáng)調(diào)，在海外投資房地產(chǎn)最核心的指標(biāo)是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)以及一個(gè)穩(wěn)定的投資回報(bào)率。這也是今天，無論是企業(yè)，還是個(gè)人，做海外投資的最重要的一個(gè)判斷因素。

在最后，丁祖昱先生提出3個(gè)供投資海外房地產(chǎn)的個(gè)人和企業(yè)參考的指標(biāo)，可有效幫助保值增值：

第一，想到這個(gè)地方移民。

第二，這個(gè)地方能提供比較好的教育和教育資源。

第三，在那里購買房子，租賃有一個(gè)非常穩(wěn)定的回報(bào)。