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投資美國(guó)房產(chǎn)——美國(guó)房屋如何估價(jià)

發(fā)布時(shí)間:2014-01-28
摘要:近幾年,隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖,投資美國(guó)房產(chǎn)的中國(guó)人也越來越多。那么在美國(guó),房屋的買賣時(shí)如何估價(jià)的呢?以美國(guó)加州為例,我們來了解一下。
      近幾年,隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖,投資美國(guó)房產(chǎn)的中國(guó)人也越來越多。那么在美國(guó),房屋的買賣時(shí)如何估價(jià)的呢?以美國(guó)加州為例,我們來了解一下。

      加州的法律規(guī)定所有的不動(dòng)產(chǎn)都必須納稅,除非得到豁免。您繳納的財(cái)產(chǎn)稅對(duì)洛杉磯郡居民所必需的服務(wù)提供了支持。這些服務(wù)包括了執(zhí)法、消防、教育、公園和娛樂,以及其它重要的服務(wù)。
      財(cái)產(chǎn)稅是基于您不動(dòng)產(chǎn)的征稅價(jià)值計(jì)算的。財(cái)產(chǎn)稅的稅單上顯示了土地和建筑改良物的價(jià)值。建筑改良物包括了所有在土地上可估價(jià)的建筑物和結(jié)構(gòu)。
      一般來說,被教育、慈善、宗教或政府機(jī)構(gòu)使用的不動(dòng)產(chǎn)可以免除某些財(cái)產(chǎn)稅,您也可能有資格得到某些豁免。

      估稅官的工作是什么?
      估稅官辦公室有以下四個(gè)主要責(zé)任:
      1.找出在洛杉磯郡內(nèi)所有可征稅的不動(dòng)產(chǎn),同時(shí)確定所有權(quán)。
      2.對(duì)所有必須納稅的不動(dòng)產(chǎn)建立一個(gè)可征稅的價(jià)值。
      3.完成一個(gè)估稅名冊(cè)顯示所有不動(dòng)產(chǎn)的估定價(jià)值。
      4.應(yīng)用所有合法的豁免優(yōu)惠。

      不動(dòng)產(chǎn)的課征
      第13號(hào)提案
      在1978年,加州的投票人通過了第13號(hào)提案,大輻的削減財(cái)產(chǎn)稅率。因此最高的稅款征收不可超過不動(dòng)產(chǎn)征稅價(jià)值的1%(加上有債券擔(dān)保的負(fù)債和直接課征的稅款)。征稅價(jià)值的增加每年不可超過2%。只有以下的四個(gè)情況可以導(dǎo)致重新估價(jià):
      1.不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)手時(shí);
      2.新的建筑工程完成時(shí);
      3.在留置權(quán)的日期(一月一日),新的建筑有部份完成;或者
      4.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值下跌時(shí)(請(qǐng)看價(jià)值下跌審核)。

      不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)手時(shí)的估價(jià)
      當(dāng)一個(gè)被公開紀(jì)錄的轉(zhuǎn)移發(fā)生時(shí),估稅官將會(huì)收到一份合約的副本,并決定在加州的法律下是否需要進(jìn)行重新估價(jià)。如果需要的話,一個(gè)新的估價(jià)將確定這不動(dòng)產(chǎn)的新的市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)接到新估價(jià)的通知時(shí),房主若不同意這價(jià)值時(shí)可以提出申訴。
      在夫妻及注冊(cè)伴侶之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移不會(huì)造成一個(gè)為了征稅的目的而做的重新估價(jià)。這包括了因?yàn)殡x婚、伴侶關(guān)系終止或死亡而做的轉(zhuǎn)移。而且,共有產(chǎn)權(quán)人的增加,不論是否為親屬,也不會(huì)導(dǎo)致重新估價(jià)。在大多數(shù)情況下,由不可改變的信托所做的轉(zhuǎn)移是可以被重新估價(jià)的。免除重新估價(jià)在這手冊(cè)中有做討論。
      新建筑物的估價(jià)
      建筑許可的副本也將被送到估稅官辦公室。新的建筑,附加物和其它的結(jié)構(gòu)需要做重新估價(jià)。結(jié)構(gòu)性的修理
和/或重置在大多數(shù)情況下無法做估價(jià)。
      新建筑物的價(jià)值將被加入現(xiàn)有的建筑改良物征稅價(jià)值。除了每年不超過2%的通貨膨漲調(diào)整以外,新的課稅價(jià)值將不會(huì)改變。像所有的新征稅價(jià)值一樣,不動(dòng)產(chǎn)所有人有權(quán)提出申訴。

      補(bǔ)充的課征
      加州的法律規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)手時(shí)或新的建筑完成時(shí),估稅官需要做一個(gè)新的估價(jià)。補(bǔ)充的課征反映了重新估定的價(jià)值和以前估價(jià)的差別。
      審計(jì)師-主計(jì)長(zhǎng)將計(jì)算這補(bǔ)充的財(cái)產(chǎn)稅,同時(shí)按照在相關(guān)的會(huì)計(jì)年度中所剩月數(shù)的比例分配。會(huì)計(jì)年度起于七月一日止于六月三十日。
      做為您正式稅單的補(bǔ)充或附加物,補(bǔ)充的稅單將被直接寄給財(cái)產(chǎn)擁有人,而不被寄給銀行預(yù)付稅的賬戶。不動(dòng)產(chǎn)擁有人有責(zé)任去確認(rèn)貸款人是否會(huì)支付這補(bǔ)充的稅單。

      商業(yè)動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)
      每一年,提供決定固定附加物和設(shè)備估價(jià)基礎(chǔ)的商業(yè)財(cái)產(chǎn)報(bào)表將被估稅官辦公室寄給大多數(shù)的商業(yè),工業(yè)和專業(yè)公司。擁有成本超過十萬美元的商業(yè)動(dòng)產(chǎn)和固定附加物的公司必須在每年的四月一日以前申報(bào)商業(yè)財(cái)產(chǎn)報(bào)表。商業(yè)存貨免于征稅。
      一般來說,擁有成本少于十萬美元的商業(yè)動(dòng)產(chǎn)和固定附加物的公司不需要每年申報(bào)商業(yè)財(cái)產(chǎn)報(bào)表。代替的是,一個(gè)價(jià)值將基于最初的商業(yè)財(cái)產(chǎn)報(bào)表建立或通過一個(gè)到現(xiàn)場(chǎng)的估價(jià)而決定。這個(gè)價(jià)值可能被以后每年到現(xiàn)場(chǎng)的估價(jià)調(diào)整。


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