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投資美國(guó)房產(chǎn)——房產(chǎn)稅透明化 教育是最大受益者

發(fā)布時(shí)間：2014-01-27
摘要：房產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收。房產(chǎn)稅的稅率由州和地方議會(huì)根據(jù)本地財(cái)政需要制定，因此各地稅率高低不等，而且隨著時(shí)間推移還可能會(huì)有小幅調(diào)整。
      房產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收。房產(chǎn)稅的稅率由州和地方議會(huì)根據(jù)本地財(cái)政需要制定，因此各地稅率高低不等，而且隨著時(shí)間推移還可能會(huì)有小幅調(diào)整。

      在美國(guó)，大城市、學(xué)區(qū)好的地方，比如硅谷、波士頓這類地區(qū)房?jī)r(jià)高、房產(chǎn)稅也高，但同時(shí)，這些地區(qū)的收入也是全美最高的，跟收入相比，那點(diǎn)房產(chǎn)稅還真算不了什么。
      有房就要交稅
      美國(guó)房產(chǎn)稅的監(jiān)管，依賴健全的法律制度和公開(kāi)透明的信息系統(tǒng)來(lái)規(guī)范所有人的行為。逃稅是嚴(yán)重的犯罪行為，后果相當(dāng)嚴(yán)重。
      在美國(guó)每個(gè)人都有一個(gè)社會(huì)安全號(hào)碼（社安號(hào)），類似于中國(guó)的身份證號(hào)，個(gè)人的一切信息都會(huì)在社安號(hào)系統(tǒng)里有所記錄，任何違法行為都會(huì)被錄入社安號(hào)系統(tǒng)。美國(guó)的個(gè)人信用系統(tǒng)也是建立在社安號(hào)系統(tǒng)之上。
在美國(guó)買(mǎi)房有嚴(yán)格的法律程序，使市場(chǎng)很規(guī)范。買(mǎi)房過(guò)戶需要買(mǎi)賣(mài)雙方律師負(fù)責(zé)備案，并在市政府產(chǎn)生公共記錄。另外，進(jìn)行購(gòu)房交易需要復(fù)雜的法律程序，雙方律師需要起草文件，并經(jīng)過(guò)互相協(xié)調(diào)、修改、討論才能達(dá)成協(xié)議。
由于這些信息都是公開(kāi)的，每個(gè)人的房產(chǎn)是否交了稅都可以在地方政府財(cái)政部門(mén)的官方網(wǎng)站查到，如果沒(méi)交，政府很快就會(huì)寄來(lái)罰單，如果繼續(xù)不交房產(chǎn)稅就會(huì)被起訴，最終房產(chǎn)所有者就會(huì)被喪失抵押品止贖權(quán)（foreclosure），房屋被收回。
喪失止贖權(quán)的情況一般有兩種，一種是交不起房貸，另一種就是逃房產(chǎn)稅。房屋被政府收回后再出售，購(gòu)房者需要補(bǔ)齊稅收。
 
      美國(guó)人實(shí)際的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)究竟有多重？
      總部設(shè)在華盛頓的非黨派研究機(jī)構(gòu)稅收基金會(huì)（TaxFoundation），依據(jù)美國(guó)人口普查局的數(shù)據(jù)在2009年公布過(guò)一份調(diào)查：紐約市周邊的新澤西州和紐約州幾個(gè)縣的居民繳納的房產(chǎn)稅最高。
其中，新澤西州的帕塞伊克縣房屋業(yè)主實(shí)繳房產(chǎn)稅的中間值達(dá)6928美元，該縣房屋價(jià)值中間值為38.8萬(wàn)美元，實(shí)際稅率為1.7%。該縣房屋業(yè)主的家庭收入中間值為8.18萬(wàn)美元，也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅占去其總收入的8.5%。路易斯安那和阿拉巴馬等南部州一些縣的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)全美最低，不到房屋業(yè)主收入的1%。

      稅用來(lái)干什么
      在美國(guó)，征收房產(chǎn)稅，主要是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，并不以此為主要手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)購(gòu)買(mǎi)和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響。而其他與房地產(chǎn)有關(guān)的主要稅種分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)下，此外還有一些服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目，這些稅費(fèi)綜合起來(lái)則對(duì)抑制房市過(guò)度投機(jī)起到一定作用。
      例如一套面積約為50平米的一居室，總價(jià)約為60萬(wàn)美元，月租金約為3000美元，扣除房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費(fèi)等支出，每月可以收入近2000美元，這樣的回報(bào)雖然不算很高，但相對(duì)其他投資方式較為穩(wěn)定。這個(gè)例子可以說(shuō)明，房產(chǎn)稅本身并不構(gòu)成抑制房?jī)r(jià)的因素，而且即使考慮了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)持有者還是能夠從中以較低風(fēng)險(xiǎn)獲取一定回報(bào)。
      當(dāng)然，房產(chǎn)稅也對(duì)過(guò)度投資房地產(chǎn)起到了控制的效果，畢竟開(kāi)支增大，買(mǎi)多了會(huì)“養(yǎng)不起”。
      美國(guó)的房產(chǎn)稅高低，一般來(lái)說(shuō)有兩個(gè)特點(diǎn)，一是大城市、學(xué)區(qū)好的地方，比如硅谷、波士頓這類地區(qū)房?jī)r(jià)高、房產(chǎn)稅高，但同時(shí)，這些地區(qū)的收入也是全美最高的區(qū)域，跟收入相比，那點(diǎn)房產(chǎn)稅還真算不了什么。
      二是新社區(qū)房子的房產(chǎn)稅比成熟社區(qū)的要高，而成熟社區(qū)的房產(chǎn)稅較低，這是因?yàn)樾律鐓^(qū)需要大量資金用于當(dāng)?shù)貙W(xué)校、道路、圖書(shū)館等公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，而這些建設(shè)資金的來(lái)源之一就是當(dāng)?shù)鼐用窭U納的房產(chǎn)稅。
      美國(guó)房主繳納的房產(chǎn)稅的使用是透明的，也就是說(shuō)政府會(huì)讓你知曉你的錢(qián)去了哪里。每年的10月份或11月份，政府會(huì)寄一份納稅賬單給你，告訴你今年你的房子評(píng)估價(jià)是多少，房產(chǎn)稅是多少，另外，還會(huì)告訴你房產(chǎn)稅會(huì)用到哪里去。
 

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