美國有美國夢，中國有中國夢。無論中國人還是美國人，安居樂業(yè)都是夢想的核心內(nèi)容。我們尚且不談?wù)搲粝氲钠渌矫�，對比一下安居置業(yè)的這個核心內(nèi)容，就會發(fā)現(xiàn)中國人實現(xiàn)這個中國夢，遠比美國人要付出的代價“貴”。
根據(jù)國際貨幣基金組織最近評出的全球十大住房最貴城市，中國城市占據(jù)了7席，他們是北京、上海、深圳、香港、天津、廣州、重慶、東京、悉尼和倫敦。更讓人驚訝的，中國的其中五座城市的房價均貴過于素以物價奇高而聞名的東京、倫敦和紐約；連中國西部的城市重慶的房價也比世界經(jīng)濟中心的紐約還要貴。
國際貨幣基金組織這種“貴”的對比方式，并不是憑空捏造出來的，而是有科學(xué)的根據(jù)的。
我們在比較房價的時候，常常使用直接比較的方式，也就是直接將房價換算成同一幣種，然后比較價格的高低。這種比較是絕對數(shù)目的比較，是一種簡單直觀的比較方式，比較結(jié)果也會顯而易見。比如，重慶一套住房售價100萬人民幣，而紐約一套類似住房售價折合成人民幣后價格200萬，那么我們就自然得出結(jié)論紐約房價高于重慶。重慶房價的絕對值是要比紐約房價的絕對值低。由于這種比較沒有對當?shù)鼐用竦氖杖脒M行考慮，缺少一個跟當?shù)鼐用裼星猩砝娴暮饬炕鶞�，比較的意義就有限，就如一個重慶的普通居民不會拿著在重慶的收入，去考慮買紐約的房子。
“中位數(shù)乘數(shù)”可衡量買房的痛苦程度
除直接比較價格外，另外一種衡量房價的方式是“中位數(shù)乘數(shù)”（price-to-wage ration房價一收入乘數(shù)），又稱“痛苦指數(shù)”。它不直接考慮房價的高低，而比較當?shù)仄胀ň用褚枚嗌倌甑氖杖肟梢再徺I一套普通住房。
中位數(shù)乘數(shù)是一個城市的房價中位數(shù)除以該城市居民戶收入(稅前毛收入)的中位數(shù)，這個 “中位數(shù)乘數(shù)”中的“中位數(shù)“不同于平均數(shù)。平均數(shù)是將全部數(shù)目加在一起，得出總和再除以計量個數(shù)。例如，同一單位有三個職工和一個經(jīng)理，收入分別為1萬，2萬，3萬和10萬。這里的“平均數(shù)”就是4萬[(1+2＋3+10）÷4]。；然而，“中位數(shù)”是全部數(shù)目中間的那個數(shù)字，也即是當計量單位個數(shù)為奇數(shù)時，中位數(shù)就是中間的數(shù)字；當計量單位個數(shù)是偶數(shù)的，“中位數(shù)”為中間兩個數(shù)字的平均值。上述例子中，職工個數(shù)4為偶數(shù)，中間數(shù)字是2和3，中位數(shù)就是2.5萬 [（ 2＋3）÷2]。
“中位數(shù)”收入比“平均數(shù)”收入更貼近客觀情況，因為經(jīng)理每個月10萬元的收入水準，并不代表普通員工的收入。如果以平均數(shù)的方式計算，經(jīng)理的收入就顯著拉高了整體職工的平均收入。但實際情況中，四個人中有三個職工的工資沒有達到“4”萬這個平均數(shù)。但如果采用“中位數(shù)”，它就將兩頭比例小的特殊數(shù)據(jù)排除在外，以具有大眾代表意義數(shù)據(jù)為基準，而得出“2.5”萬這個更為與事實相符的“中位數(shù)”。由于“中位數(shù)”法不易受極大極小的數(shù)目值影響，比較客觀地反映出的真實情況，從而為“中位數(shù)乘數(shù)”的合理性奠定了堅實的基礎(chǔ)。
通過“中位數(shù)”法，將一個城市的房價中位數(shù)除以該城市居民戶收入（稅前收入）的中位數(shù)，就得出“中位數(shù)乘數(shù)”。由于各國居民收入水平不一樣，對房價的負擔能力便會大相徑庭，這種評估房價方式充分考慮到了各地居民收入水平的巨大差異，得出的結(jié)果是不是住房價格的高低，而房子貴不貴。正由于中位數(shù)乘數(shù)可以更科學(xué)地衡量房價，它除了被國際貨幣基金組織采用，還被聯(lián)合國、世界銀行、國際貨幣基金組織、哈佛大學(xué)房地產(chǎn)研究中心等國際機構(gòu)采用。聯(lián)合國認為，合理房價的中位數(shù)乘數(shù)區(qū)間為3.0-6.0，即用3到6年的收入購買一套舒適的住房。另外，國際公認的中位數(shù)乘數(shù)標準中，如果小于或等于3.0（也就是3年）為買得起的房價，3.1-4.0為略貴的房價，4.1-5.0為一般貴的房價，等于或大于5.1為很貴的房價。中位數(shù)乘數(shù)越大，就表示城市居民需要越長的年份來儲蓄資金來買房；進一步以此理解“痛苦指數(shù)”的別稱，就是時間越長，財政壓力和精神壓力越大，最終導(dǎo)致人越痛苦。
從國際貨幣基金組織的圖表反映出，中國主要城市的“痛苦指數(shù)”不但普遍高于鄰近的韓國、日本，還高于美國各大都市。在全球十大住房最貴城市排行中，美國沒有任何一個城市進入前10，而中國卻占據(jù)7位。美國痛苦指數(shù)在3－4左右的城市達到187個 （美國咨詢機構(gòu)Demographia發(fā)布的《國際住房負擔能力調(diào)查報告：2013》），考慮到美國87％的城市化，一般美國工薪階層可用3、4左右的年的工資，就可以在187多個城市購買到一套普通新房。但在中國，人口集中在大城市，而城市的痛苦指數(shù)普遍偏高，工薪階級如果要想在大城市買套房，就要經(jīng)歷更長的痛苦時間。例如，北京的房價痛苦指數(shù)是22.3，工薪階級就需要不吃不喝22.3年才可以在北京購置一套普通房產(chǎn)；又如在深圳，房價痛苦指數(shù)是12.7，這就意味著一個工薪階級需要存蓄12.7年才可以買到一個普通的房子；如果換作在紐約，只需要6.2年。
中美房產(chǎn)的權(quán)益區(qū)別
通過“中位數(shù)乘數(shù)”的結(jié)果對比，工薪階層的“安居夢”明顯地“貴”于美國的。退一步，即使中美兩國的房價“中位數(shù)乘數(shù)”在同一水平，工薪階層以類似的價位和時間儲蓄年限購買了房屋，成為物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人的中國業(yè)主，很多權(quán)益依然遜色于美國：
首先，美國業(yè)主在購買不動產(chǎn)物業(yè)后，直接獲得所有權(quán)。這是不可撼動的最高級別的物權(quán)，終身有效。而在中國，業(yè)主購買房屋之后實際上僅僅獲得了70年的使用權(quán)，房屋的所有權(quán)還是歸國家所有，而且個人對房屋的實際權(quán)利，往往受制于公權(quán)。 這不禁讓筆者想起在洛杉磯縣South Pasadena 附近有一條斷頭的高速公路 Freeway I-710。由于公路附近的業(yè)者的強烈反對，近50年來南北路段無法連通，一直是條斷頭路。由于當?shù)刈≌瑯I(yè)主生怕公路穿過城市，破壞生態(tài)景觀，影響物業(yè)價值，為此市議會一直不同意該公路延長計劃。從這個案件，可見中美房產(chǎn)業(yè)主的所有權(quán)益有著極大的差異。
其次，美國房主買到的一般是精修房，而中國業(yè)主得到的往往是毛坯房。中國的一般房子在美國相當于公寓，美國的一般房子在中國相當于別墅。而且，美國的房子質(zhì)量好，消防、保險樣樣嚴格。即使是木頭結(jié)構(gòu)房子，用上成百年沒有問題。由于美國政府將人民的生命健康置于所有利益之上，對建筑把關(guān)嚴格，美國屋主住得放心，睡得安心。而中國的鋼筋水泥房，外強中干，即使政府要求房子壽命達到三五十年，但社會上還是不斷出現(xiàn)“樓歪歪”，“樓脆脆”現(xiàn)象。每逢那里有天災(zāi)，就情不自禁讓屋主聯(lián)想起玉樹地震房屋90%倒塌，汶川大地震倒塌學(xué)校13768所，5335名學(xué)生遇難和546名學(xué)生殘疾的噩夢。
再次，美國的城市郊區(qū)化程度高，社區(qū)居住條件環(huán)境好。美國沒有顯著的城市、郊區(qū)和農(nóng)村的之分，城中心往往是一個很小的相對集中的地方，而人們都居住在附近的衛(wèi)星城市里。這些衛(wèi)星城區(qū)一般環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，而且社區(qū)功能齊全，交通發(fā)達；而在中國，人們往往偏愛生活方便的中心鬧市，那些區(qū)域空氣污染嚴重，喧嘩吵鬧，人多雜亂。對比之下，美國的居住環(huán)境更有利于安居樂業(yè)。
此外， 美國物業(yè)者的社區(qū)服務(wù)權(quán)益健全周到，遠優(yōu)于中國。在中國，購置房產(chǎn)之后需要繳納土地增值稅，所得稅，印花稅等等。但是物業(yè)主在繳納稅收之后，卻沒有得到相應(yīng)的服務(wù)。當然，美國業(yè)主同樣需要繳納一筆不菲的物業(yè)稅，通常在1-3%之間，各州稍有不同。但在繳納物業(yè)稅后，政府秉承取之于民，用之于民的原則，會提供公共設(shè)施、學(xué)區(qū)社區(qū)管理和清理垃圾等相關(guān)服務(wù)；在物業(yè)稅越高的區(qū)域，政府也會派駐越多的環(huán)衛(wèi)警察，維持社區(qū)的清潔安寧。
最后，美國房屋交易制度穩(wěn)妥健全，屋主買賣搬遷方便。美國買賣房屋交易，有許多的第三方機構(gòu)參與其中，包括估價公司，房屋檢查，公證公司，銀行、以及經(jīng)紀人制度，產(chǎn)權(quán)保險公司等等。每一個機構(gòu)都在買賣過程中發(fā)揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理，也保證買賣過程的高效專業(yè)。不管屋主什么時候買賣搬遷，都感到有章可循，順心安心。而中國的房地產(chǎn)發(fā)展不完善、不健全。除了政府在不同時段的宏觀調(diào)控變幻莫測，讓屋主無所適從外，中介機構(gòu)制度不健全、不完善，加劇了整個房地產(chǎn)市場的投機行為，物業(yè)主缺乏安全感。
造成中國房價昂貴的根本原因
中國房價昂貴，當然跟中國特殊的國情有關(guān)，這些國情就是中國是人口眾多，而且人民都喜歡向發(fā)達的東南沿海地區(qū)和其他省會城市聚居有關(guān)。除去一些客觀因素，中國的中國房價昂貴主要有三方面因素引起：1）行政壟斷土地出讓，土地獲取成本太高 2）房子建設(shè)和轉(zhuǎn)讓過程中，充斥著投機和腐敗，加上政府調(diào)控政策不當，推高了房價。 3）中國社會投資渠道非常有限，政府和人民都不適當?shù)匕逊康禺a(chǎn)變成了衡量財富和增值投資的初始工具。
中國的房地產(chǎn)一級市場由政府把持壟斷，土地所有權(quán)由政府控制。地方政府依靠賣地來增加財政收入，拉提GDP，地價不完全受市場規(guī)律調(diào)控,而且土地出讓過程中充滿腐敗，地價只能節(jié)節(jié)上升。
另外，中國貧富差距巨大，少數(shù)權(quán)貴和資本階層占據(jù)了多數(shù)住房資源，囤積居奇，哄抬房價，造成了二級流通市場的供不應(yīng)求，價格曲線不正常波動。一二級市場的聯(lián)合壟斷是中國房價奇高的主要原因。
最后，很多地產(chǎn)商根本不掌握地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識，不務(wù)正業(yè)，假手于人，間接推高了房價。在中國，很多地產(chǎn)商請設(shè)計部門設(shè)計物業(yè)，請施工企業(yè)墊資施工。他們也不負責買房子和進行物業(yè)管理。他們主要就是去圈圈地，跟銀行搭好關(guān)系，然后借借錢。正如房地產(chǎn)商潘石屹說的，中國三分之一的地產(chǎn)商是來超炒地的，根本就不會蓋房子。到最后，就是房子的成本不斷增加。
房價貴對中國國家和人民的危害
昂貴的房價，不但讓個人付出巨大的代價；同時，它給整個國家民族也會帶來深重的危害。
首先， 高房價降低了生活水準，拉低了幸福感。 中國有千千萬萬的城市工薪階層，他們很多飽讀詩書、辛勤工作之后，本以為在結(jié)婚成家之際，可以通過幾年的存蓄買個小窩，建起個“家”。到最后，卻發(fā)現(xiàn)這個“家”遙不可及。有些即使幸運地付了首期，卻要在生命黃金時期中的15到30年，每年用占可支配收入的40%至50%－甚至更高的比例償還貸款本息，這種生長期的財政壓力和精神壓力，實在讓人壓透不過氣。正如《購房成不能承受之重 31.8%房貸一族成“房奴”》描述的，很多按揭買房的人在享受有房一族的心理安慰的同時，生活質(zhì)量卻大為下降，不敢輕易換工作，不敢娛樂、害怕銀行漲息，擔心生病、失業(yè)，更沒時間好好享受生活，而成為“房奴”，也就是房子的奴隸，工作的收入主要不是為養(yǎng)老婆和孩子，而是為了支付房子的費用。美國的工薪階層基本不用為住房勞心費力，即便是中低收入者也可以買一套四、五萬美元的房子，雖然豪華程度不比幾十萬美元的豪宅，但絕對可以安居樂業(yè)。買不起，租房住也其樂融融。而且，美國的聯(lián)邦政府和州政府會通過提供抵押貸款收益券、房租補貼、自住房貸款利息可抵消個人所得稅等方式，幫助人民緩解住房困難。
其次，中國的房價高企從根本上扼殺著民族“復(fù)興夢”。在中國，由于房地產(chǎn)來錢快，社會的整體資源都涌向技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)業(yè)。國有銀行房貸朝房地產(chǎn)過度傾斜就不說了，國有企業(yè)靠房地產(chǎn)圈地發(fā)財也罷了，痛心的是很多高新科技企業(yè)，制造業(yè)，軍工企業(yè)，都不顧本行一窩蜂涌向房地產(chǎn)，傾注財力物力人力。這樣的后果就是，整個民族喪失創(chuàng)新能力，制造業(yè)被掏空，需要研發(fā)的產(chǎn)業(yè)因得不到資源而逐漸萎縮。 君不見，上個世界90年代，海爾名氣比韓國三星還大著呢。后來，海爾進軍房地產(chǎn)，十年下來， 海爾在家電界幾乎沒人知曉了，而三星， 靠著創(chuàng)新，則發(fā)展成了令人敬畏的世界家電巨頭。 這樣的例子太多了。 民族工業(yè)一旦進了房地產(chǎn)市場，靠圈地賺了easy money， 它就失去了銳意創(chuàng)新的精神。
在中國，房地產(chǎn)儼然成了支柱產(chǎn)業(yè)，據(jù)說北京等地，房地產(chǎn)都占到了當?shù)谿DP的40%以上。 縱觀西方所有發(fā)達國家，沒有一個國家是把房地產(chǎn)當作支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展的。在美國，房地產(chǎn)給國民經(jīng)濟貢獻的GDP不到10%。。 一個大國的崛起， 靠的不是GDP的數(shù)量，更重要的是GDP的構(gòu)成和質(zhì)量。幾十萬條舢板船是抵不上一艘航空母艦的。戰(zhàn)爭一來， 城市里高樓大廈，只能當炮灰，它是無法轉(zhuǎn)變成戰(zhàn)斗力。 中國房地產(chǎn)給中國GDP貢獻的比例越高，就說明了中國GDP的質(zhì)量越低。中國的房價越高，人們的幸福感就越低，中國離強國夢就越遠。
國家公權(quán)力在土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的腐敗不公從根本上侵蝕了整個社會體制的健康，瓦解了社會意志。物業(yè)迷戀和權(quán)力崇拜造成了社會主流觀念敗壞和道德淪喪。 如果一個國家，大多數(shù)的人民都被房子奴役得喘不過氣來，這個國家的經(jīng)濟成就是不值得驕傲的。 一個國家，連自己大多數(shù)人民都無法在自己的土地上安居立業(yè)的話， 這個國家是無法凝聚到很強的認同感和自豪感的。一個房子消滅一個中產(chǎn)階級。 沒有了龐大的中產(chǎn)階級，這個社會就無法穩(wěn)定。貧富分化，社會矛盾激化， 這都是表象。 最可怕的是，年輕人失去了希望。價值觀被扭曲，愛情觀家庭觀變味。 中國廣大城市工薪階層感受到的只是權(quán)貴們血淋淋的“掠奪夢”，國家蒼白無力的“復(fù)興夢”，和自己無法企及的“安居夢”。
自由引導(dǎo)人民
富蘭克林曾經(jīng)說過：“那里有自由，那里就是我的祖國”。這種自由應(yīng)該包括安居樂業(yè)的自由。
美國是移民國家，建立在自由、民主、法治等信條基礎(chǔ)上。各級政府公正廉潔，各地移民平和相處。這樣的國家，值得你來安家。
在中國，房子少了就限購，車子多了就限行，人多了就計劃生育，如今，水源和空氣都被嚴重污染了。 清新的空氣都快不夠用了，難道要限制人們的呼吸嗎？ 移民吧， 趁著一部分人還沒有完全覺醒的時候，趁著出關(guān)的閘門還沒有完全堵上的時候。
對于中國很多高資產(chǎn)人士， 賣掉一個房，就可以鋪好一條移民路。為什么不呢？ 誠然， 移民美國并不是一條平坦的旅程。 它意味著機遇同時，也要面對很多困難和挑戰(zhàn)。 但是，比起當年五月花號上顛沛流離，飄洋過海的老一代移民，新生代的移民道路暢順多了。
五月花號上的大多數(shù)移民，身無分文，有的只是追求自由的信念。固守這個信念， 數(shù)百年下來造就了這個星球上最強大的國家。你也可以追隨這些先賢們的信念和腳步。事實終將證明：你失去的只是枷鎖，而擁抱的將是一個全新的世界。
亨瑞集團服務(wù)中國二十余年，作為具備境內(nèi)外多重移民留學(xué)資質(zhì)的專業(yè)移民留學(xué)咨詢機構(gòu)，將一如既往密切關(guān)注各國移民政策走向,并幫您解讀各類移民知識及海外生活資訊。來源：張大欽律師事務(wù)所官網(wǎng)
