美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）發(fā)布了《2020年美國(guó)住宅市場(chǎng)國(guó)際買(mǎi)家報(bào)告》，從全美乃至全球經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際買(mǎi)家、國(guó)際客戶(hù)業(yè)務(wù)情況等方面全方位分析了美國(guó)住宅全球買(mǎi)家記交易在2019年4月到2020年3月間的市場(chǎng)表現(xiàn)。

 

數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)

 

01

740億美元

 

2019年4月至2020年3月期間國(guó)際買(mǎi)家住宅購(gòu)買(mǎi)量

 

02

15.4萬(wàn)套

 

外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的數(shù)量，約占現(xiàn)房銷(xiāo)售額3%

 

03

61%

 

作為新移民或簽證持有者居住在美國(guó)的外國(guó)買(mǎi)家比例

 

04

排名前五國(guó)外買(mǎi)家

 

中國(guó)(115億美元)、加拿大(95億美元)、墨西哥(58億美元)、印度(54億美元)、哥倫比亞(13億美元)

 

05

外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)房前五目的地

 

佛羅里達(dá)州(22%)、加利福尼亞州(15%)、德克薩斯州(9%)、紐約(5%)、新澤西州(4%)

 

06

314600美元

 

外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)房?jī)r(jià)格中位數(shù)（相比之下，美國(guó)已售現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格中位數(shù)為274,600美元)

 

07

8%

 

外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)格在100萬(wàn)美元或以上比例（在所有現(xiàn)房買(mǎi)家中房屋價(jià)格100萬(wàn)美元及以上占比3％）

 

08

39%

 

現(xiàn)金全款支付的外國(guó)買(mǎi)家比例（在所有現(xiàn)房賣(mài)家中現(xiàn)金全款支付比例為19%）

 

09

50%

 

外國(guó)人購(gòu)房作為第一居所的比例

 

10

74%

 

購(gòu)買(mǎi)獨(dú)立屋或聯(lián)排別墅的外國(guó)買(mǎi)家占比

 

11

48%

 

在郊區(qū)購(gòu)房的外國(guó)買(mǎi)家占比

 

12

4%

 

擁有客戶(hù)租賃美國(guó)住宅物業(yè)的受訪(fǎng)者百分比

 

經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)

 

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加之期間中美貿(mào)易關(guān)系趨緊，進(jìn)而全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。在2019年,全球經(jīng)濟(jì)增速放緩至2.9%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩6.1%。

 

中美貿(mào)易關(guān)系緊張和2019年中國(guó)的崛起，中國(guó)在美直接投資逐漸降低，從2017年的390億美元減少到2019年的5.97億美元。外商用于新收購(gòu)或建立企業(yè)直接在美投資總額從2018年的3580億美元到減少到2019年2040億美元。歐洲的對(duì)美直接投資從1120億美元下降至470億美元。然而，與此同時(shí)加拿大對(duì)美直接投資從310億美元增長(zhǎng)到1080億美元。
 

美國(guó)全球進(jìn)出口貿(mào)易總額從2018年12月的4.2萬(wàn)億美元下降到2020年3月的4萬(wàn)億美元。與中國(guó)貿(mào)易總額從2018年12月前一年的5490億美元下滑至至2020年3月前1年的4300億美元。與加拿大和墨西哥貿(mào)易總額維持不變。

 

在此經(jīng)濟(jì)形式下，獲得美國(guó)合法永久身份的人數(shù)自2016年以來(lái)，從118萬(wàn)減少109萬(wàn)(大約減少9萬(wàn)移民者)，非移民簽證和邊境入境簽證數(shù)量從2015年的1090萬(wàn)持續(xù)下降到2019年的870萬(wàn)。向中國(guó)公民發(fā)放的簽證數(shù)量從2015年的240萬(wàn)減少了一半，至2019年的110萬(wàn)。對(duì)印度和加拿大公民的簽證頒發(fā)量同樣減少，與此同時(shí)對(duì)英國(guó)公民的簽證頒發(fā)量自2010年來(lái)不斷上漲。

 

除此之外，赴美旅游人數(shù)也在逐年降低，從2018年的7970萬(wàn)下降到2019年的7930萬(wàn)。中國(guó)游客從2017年的380萬(wàn)下降到2019年的350人。

 

不過(guò)雖然如此，美國(guó)仍然是第一留學(xué)生出國(guó)目的國(guó)。2018至2019學(xué)年，在美有109萬(wàn)國(guó)際學(xué)生，相比較加拿大的國(guó)際學(xué)生 43.5萬(wàn)，澳大利亞有42萬(wàn)，英國(guó)有49萬(wàn)。根據(jù)國(guó)際教育研究所的數(shù)據(jù)，在將近110萬(wàn)在美國(guó)的學(xué)生，近40%的人來(lái)自中國(guó)大陸和臺(tái)灣。并且，中國(guó)學(xué)生人數(shù)自2012年以來(lái)持續(xù)上升，盡管2018-2019年的增長(zhǎng)速度放緩。

 

國(guó)際買(mǎi)家

 

國(guó)際買(mǎi)家購(gòu)房總額：

 

2019年4月至2020年3月，外國(guó)買(mǎi)家共購(gòu)買(mǎi)了價(jià)值740億美元的美國(guó)現(xiàn)房，比前12個(gè)月(779億美元)下降了5%。目前，中美之間的貿(mào)易緊張關(guān)系加劇、中國(guó)政府繼續(xù)對(duì)美元外流進(jìn)行監(jiān)管、美元走強(qiáng)及待售房屋存量下降對(duì)國(guó)內(nèi)外買(mǎi)家都產(chǎn)生了影響。

 

按美元銷(xiāo)售額計(jì)算，交易額最大的五個(gè)買(mǎi)家群體分別來(lái)自中國(guó)、加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞，其中中國(guó)是最大的買(mǎi)家(115億美元)。

 

國(guó)際買(mǎi)家：

 

就購(gòu)買(mǎi)量而言，中國(guó)買(mǎi)家和加拿大買(mǎi)家各占外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)總量的12%，其次是墨西哥9%，印度6%，哥倫比亞4%。英國(guó)所占的份額較小，僅為2%，跌出了前五名。德國(guó)、法國(guó)、意大利和日本也分別占了所有外國(guó)買(mǎi)家的2%。

 

亞洲和大洋洲是最大的買(mǎi)家群體，占29%，其次是拉丁美洲和加勒比地區(qū)，占23%，歐洲占13%，北美(加拿大)占12%，非洲占3%。

 

國(guó)際買(mǎi)家購(gòu)房目的地：

 

佛羅里達(dá)仍然是主要的買(mǎi)家目的地，吸引了22%的外國(guó)買(mǎi)家。佛羅里達(dá)的外國(guó)買(mǎi)家主要來(lái)自拉丁美洲(35%)和加拿大(29%)。

 

佛羅里達(dá)州是加拿大和哥倫比亞買(mǎi)家的首選目的地，加州是15%的外國(guó)買(mǎi)家的目的地，加州是54%的中國(guó)和印度買(mǎi)家的首選目的地。德州吸引了9%的外國(guó)買(mǎi)家，德州42%的買(mǎi)家來(lái)自拉丁美洲/加勒比海地區(qū)。

 

在外國(guó)買(mǎi)家中，紐約占5%，其中51%來(lái)自亞洲/大洋洲，它是中國(guó)、亞洲印度和哥倫比亞買(mǎi)家的主要目的地。新澤西州占所有買(mǎi)家的4%，新澤西50%的買(mǎi)家來(lái)自亞洲/大洋洲，是中國(guó)買(mǎi)家的一個(gè)主要目的地。其他主要目的地還有北卡羅來(lái)納州、亞利桑那州、明尼蘇達(dá)州、喬治亞州、伊利諾伊州和弗吉尼亞州。

 

房屋價(jià)格：

 

外國(guó)買(mǎi)家的現(xiàn)房?jī)r(jià)格中值為314,600美元，高于美國(guó)售出的所有現(xiàn)房房?jī)r(jià)中值274600美元。價(jià)格差異反映了外國(guó)買(mǎi)家所希望的地段和房產(chǎn)類(lèi)型的選擇。2019年4月至2020年3月期間，8%的外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)了價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元的房產(chǎn)，而在所有現(xiàn)有購(gòu)房者中，這一比例約為3%。

 

貸款：

 

39%的外國(guó)買(mǎi)家交易都是現(xiàn)金交易，略低于一年前的41%，部分原因是中國(guó)非居民買(mǎi)家的比例下降，現(xiàn)金銷(xiāo)售的份額已經(jīng)消失。由于中國(guó)買(mǎi)家的份額不斷下降，這一比例較2016年的50%有所下降，2019年4月至2020年3月，現(xiàn)金銷(xiāo)售占現(xiàn)房銷(xiāo)售的19%。

 

加拿大買(mǎi)家最可能以現(xiàn)金支付，為66%。另一方面，只有8%的亞洲、印度買(mǎi)家以現(xiàn)金支付，因?yàn)榇蠖鄶?shù)買(mǎi)家居住在美國(guó)，并獲得抵押貸款。40%的中國(guó)買(mǎi)家采用全現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)。

 

用途：

 

國(guó)際客戶(hù)在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是為了居住、資產(chǎn)配置和度假。50%的外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)主要用于居住。在居住在美國(guó)的外國(guó)買(mǎi)家中，68%的人購(gòu)買(mǎi)了該房產(chǎn)首要用途為住宅使用。另一方面，居住在國(guó)外的外國(guó)買(mǎi)家中，有65%的人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是為了作為度假屋出租或者兩者兼而有之。

 

其中，超過(guò)一半的亞洲、印度和墨西哥買(mǎi)家主要居住在美國(guó),購(gòu)買(mǎi)用作主要住宅的住宅物業(yè)。在過(guò)去12個(gè)月里，學(xué)生購(gòu)置房產(chǎn)的中國(guó)買(mǎi)家的比例從10%下降到4%，這可能與學(xué)生簽證的減少和中國(guó)的資本外流規(guī)定有關(guān)。

 

住宅物業(yè)類(lèi)型：

 

74%的外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的是獨(dú)立獨(dú)棟住宅和聯(lián)排別墅，大部分外國(guó)買(mǎi)家無(wú)論是在國(guó)外還是在美國(guó)，他們都購(gòu)買(mǎi)了獨(dú)立的獨(dú)棟住宅，居住在海外的外國(guó)買(mǎi)家對(duì)公寓的偏好略高。

 

房屋所在區(qū)域：

 

48%的外國(guó)買(mǎi)家在郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，在度假勝地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的買(mǎi)家比例從2009年的15%下降到2020年的7%，這在一定程度上反映了傾向于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)作為度假屋的加拿大和英國(guó)買(mǎi)家比例的下降。

 

近一半的外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)了郊區(qū)的房產(chǎn)，非本地買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)度假地區(qū)房產(chǎn)的比例為12%，高于本地買(mǎi)家的2%。大多數(shù)加拿大人、中國(guó)人、亞洲印度人和墨西哥人在郊區(qū)買(mǎi)房，而哥倫比亞人在中心城市買(mǎi)房。

 

影響購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)決定的因素：

 

與潛在的國(guó)內(nèi)買(mǎi)家一樣，并非所有的國(guó)際客戶(hù)都能完成購(gòu)買(mǎi)。半數(shù)受訪(fǎng)者認(rèn)為“找不到可買(mǎi)的房子”，39%認(rèn)為“房屋成本”過(guò)高;34%的受訪(fǎng)者表示“無(wú)法獲得貸款”，24%的受訪(fǎng)者表示“無(wú)法轉(zhuǎn)移資金”。

 

2016年約有相同比例的受訪(fǎng)者表示，國(guó)際客戶(hù)認(rèn)為美國(guó)的房?jī)r(jià)比本國(guó)相比較，更大比例的受訪(fǎng)者(36%)認(rèn)為美國(guó)的房?jī)r(jià)較低，24%認(rèn)為而非較高。

 

客戶(hù)交易

 

與國(guó)際客戶(hù)的交易：

 

19%受訪(fǎng)者稱(chēng)，他們?cè)?019年4月至2020年3月的12個(gè)月期間與一個(gè)國(guó)際客戶(hù)合作，較前12個(gè)月期間略有下降，其中7％的受訪(fǎng)者表示目前正與國(guó)際買(mǎi)家客戶(hù)合作，并且2％的受訪(fǎng)者擁有至少10個(gè)國(guó)際客戶(hù)。

 

潛在客戶(hù)推薦人：

 

在與購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)的外國(guó)客戶(hù)一起工作的代理商中，個(gè)人聯(lián)系人、以前的客戶(hù)以及從以前的客戶(hù)和業(yè)務(wù)聯(lián)系人轉(zhuǎn)介的潛在客戶(hù)和轉(zhuǎn)介占69％，網(wǎng)站和在線(xiàn)列表占12％。

 

國(guó)際客戶(hù)業(yè)務(wù)趨勢(shì)和十二個(gè)月展望：

 

69%的受訪(fǎng)者表示，過(guò)去一年，他們的國(guó)際客戶(hù)業(yè)務(wù)保持不變。報(bào)告減少的比例略有增加到20%（一年前為16%）。在5年的時(shí)間里，62%的受訪(fǎng)者表示與國(guó)際客戶(hù)的業(yè)務(wù)保持不變。報(bào)告增加的比例也增加到20%（一年前為15%）。

 

關(guān)于未來(lái)12個(gè)月的前景，近半數(shù)受訪(fǎng)者表示“不知道”前景會(huì)如何。然而，只有16%的受訪(fǎng)者表示，他們預(yù)計(jì)業(yè)務(wù)會(huì)增長(zhǎng)（一年前為21%）。

 

租賃交易：

 

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還幫助國(guó)際客戶(hù)辦理租賃美國(guó)物業(yè)，其中一些客戶(hù)可能會(huì)及時(shí)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)。一小部分受訪(fǎng)者表示他們幫助客戶(hù)租賃了住宅物業(yè)：加拿大和拉丁美洲為4％；亞洲/大洋洲4％; 歐洲2％；非洲不到1％。

 

海外客戶(hù)推薦：

 

國(guó)際房地產(chǎn)是多方面的。不僅國(guó)際客戶(hù)選擇購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房地產(chǎn)，美國(guó)客戶(hù)（無(wú)論是美國(guó)公民還是非美國(guó)公民）也對(duì)在國(guó)外購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)感興趣。大多數(shù)美國(guó)客戶(hù)希望在加拿大和拉丁美洲購(gòu)買(mǎi)物業(yè)。中國(guó)和菲律賓是美國(guó)客戶(hù)最感興趣的前幾個(gè)國(guó)家。英國(guó)，意大利，法國(guó)和西班牙是美國(guó)客戶(hù)想要購(gòu)買(mǎi)的主要?dú)W洲國(guó)家。