美國房價飆升11.1%，創(chuàng)下兩年內(nèi)歷史新高，受疫情影響，美國房源建設同比減少40%。截至9月12日，房價創(chuàng)七年來最大環(huán)比漲幅，待決銷售增長23%。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）的最新報道稱，在接下來的幾周和幾個月里，美國整體房價將繼續(xù)攀升，而新上市房源將會更少，買家們可能會面臨更加難以找到合適住宅的窘境。
01
供不應求刺激房價上漲
根據(jù)NAR的每周住房報告，目前美國房價已飆升至兩年來的最高水平，而今年的自然災害導致出售房屋的數(shù)量更低。
截至9月12日的一周，買家需求仍然強勁，但供應不足，新上市房源數(shù)量比一年前下降了17%，促使在售房屋中間價同比上漲了11.1%。
“如今的購房者面臨著一些嚴峻的挑戰(zhàn)，”NAR首席經(jīng)濟學家丹妮爾·黑爾(Danielle Hale)表示。“房價增長剛剛創(chuàng)下11%的新高點且無跡象表明房價增長會放緩，在售房屋的數(shù)量比去年同期減少了近40%”。
“庫存如此之低，以至于任何干擾，如本周的野火和颶風，對未來的購房者來說都感覺更令人窒息，”黑爾補充道。“雖然今年情況特殊，但我們預計，在未來幾周內(nèi)，庫存將遵循通常的季節(jié)性縮減模式，而我們并不認為買家的需求會像往年一樣下降。這意味著買家希望在購房淡季面臨較少競爭的算盤落空，甚至可能會發(fā)現(xiàn)更難購得房屋。”
02
房價創(chuàng)7年最大環(huán)比漲幅
待決銷售增長23%
美國最大的房地產(chǎn)信息平臺Zillow的月度市場報告顯示，截至9月12日的一個月，長期的庫存短缺促使美國平均住宅價格比上個月上漲了0.7%，創(chuàng)下了近七年的最大環(huán)比漲幅。同時，幾乎所有大城市地區(qū)的房價增長還在加速。
與一年前相比，8月份的房價上漲了5.1%，是自2019年3月以來最大的年增長率。全美范圍內(nèi)的需求繼續(xù)超過供應。根據(jù)Zillow最新的每周住房市場數(shù)據(jù)，房屋繼續(xù)以創(chuàng)紀錄的速度離開市場，庫存正在收縮。上市房屋平均14天即可售出，比一年前快了整整2周。
由于庫存的大量累積赤字，上漲的價格壓力似乎可能至少會持續(xù)到秋末。購房需求保持在較高水平，反映為與往年迥異的強勁待決銷售數(shù)據(jù)：截至9月12日的一周內(nèi)，待售銷售增長了23.3%。
美聯(lián)儲預計，至少到2023年都會將利率保持在接近零的水平，并允許出現(xiàn)較高的通貨膨脹，以努力振興經(jīng)濟。因此，抵押貸款利率短期大幅上升的可能性微乎其微，有助于保持買家的活躍。
03
全美建商信心指數(shù)創(chuàng)新高
隨著美國住房需求激增，房屋建筑商們積極而熱情。
根據(jù)美國住宅建筑商協(xié)會（NAHB）與富國銀行住房市場指數(shù)（HMI）報告，建筑商們對獨棟住宅市場的信心于9月份增加了5個點，達到了83（50以上即為積極），是該調(diào)查35年以來的最高值。相比之下，2019年9月的該指數(shù)為68，意味著當前建筑商的信心遠超去年同期。
除此之外，該指數(shù)的所有三項指標都升至創(chuàng)紀錄的高點。目前銷售狀況上升了4點，達到了88；未來6個月的銷售預期增加了6點，達到了84；潛在買家流量增加了9點，達到了73。NHAB首席經(jīng)濟學家羅伯特·迪茲(Robert Dietz)表示：“在低利率的支持下，遷居至郊區(qū)房屋讓建筑商們忙碌起來。市場增長趨勢的另一個跡象是，其他地區(qū)的建筑商報告說，他們接到了來自高密度市場客戶的電話，希望搬家。”
04
西部大火家具木材價格飛漲
雖然住房需求非常強勁，但建筑商仍然受到缺乏熟練勞動力和完工地塊的困擾。不但如此， 現(xiàn)在由于原本存在的疫情和西部地區(qū)肆虐的大火，木材價格飛速上漲。來自佛羅里達州坦帕市的房屋建筑商查克·�？耍–huck Fowke）表示：“歷史性的買家流量讓建筑商看到了積極的市場狀況，但業(yè)內(nèi)許多人擔心建筑材料特別是木材的成本上升和延誤。為了避免未來幾個月市場放緩，需要更多的國內(nèi)木材生產(chǎn)或關(guān)稅減免。”
據(jù)NAHB報道，自4月中旬以來，木材價格上漲了170%以上，獨棟住宅平均價格增加了$1.6萬美元。今年3月和4月，隨著新冠疫情病席卷美國，木材生產(chǎn)商紛紛倒閉，沒想到5月下旬開始的住房需求會迅速飆升。在提高生產(chǎn)的同時保護工人安全距離并非易事，房屋供應受到嚴重影響。
雪上加霜的是，現(xiàn)在的西部火災增加了原本就匱乏的木材供應。美國最大的木材生產(chǎn)商Weyerhaeuser在俄勒岡州管理著約160萬英畝的森林，在華盛頓州管理著約130萬英畝的森林，該公司周二發(fā)布的消息稱，火災已經(jīng)蔓延到了該公司的林地，現(xiàn)在評估受影響的面積或潛在的商業(yè)影響還為時過早，不過木材供應受限已成定局。
05
首房買家給予購房以鎖定低貸款利率
美國抵押貸款巨頭房地美（Freddie Mac）的報告指出，創(chuàng)紀錄的低抵押貸款利率正在吸引新一波的首次購房者進入市場。房地美首席經(jīng)濟學家薩姆·卡特(Sam Khater)表示：“8月份，首房買家的活動比7月份上升了19%，達到了房地美每月報告的最高水平。”
全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）的報告顯示，自年初以來，為了促進經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場，美國抵押貸款利率下降了80多個基點。因此，購買入門級房屋所需的合格收入下降了10%，接近$43,000。此外，低利率令每月的按揭還款額下降了約$100美元，進一步減輕了貸款買家們的壓力。
NAR指出，較低的借貸成本促使購房活動高于疫情前的水平。更多的購房者得以住房市場，三分之一的租房者能夠負擔得起今天的平均房價。根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，截至9月17日，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為2.87%，略高于上周的歷史低點2.86%，比去年同期（3.73%）大幅減少了0.8個百分點；15年期固定利率抵押貸款的平均利率為2.35%，低于上周的3.21%，比去年同期（3.21%）大幅減少了0.8個百分點。
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